BAUFONDS | ZIŅAS

Ziņas

Kas notiek, ja ēka un zeme pieder dažādiem īpašniekiem?

Īpašuma attiecības starp zemes un ēku īpašniekiem Latvijā nav vienmēr vienkāršas. To regulē vairāki likumi, kuros noteikti gan pirmpirkuma, gan izpirkuma tiesību principi. Pirmpirkuma tiesības ēku īpašniekam Saskaņā ar Publiskas personas mantas atsavināšanas likuma 44. pantu, ja zeme un uz tās esošā ēka pieder dažādām personām, priekšroka iegādāties apbūvēto zemesgabalu ir ēkas īpašniekam. Tas nozīmē, ka citām personām šāds zemes gabals netiek pārdots – ja ēkas īpašnieks to nepērk, zemes nomas attiecības turpinās. Kas notiek ar nereģistrētām ēkām Ja ēka nav ierakstīta Zemesgrāmatā, Valsts zemes dienestā vai pašvaldībā kā patstāvīgs īpašuma objekts, tā uzskatāma par zemes īpašnieka īpašumu. To paredz Civillikuma 968. pants. Tomēr pastāv iespēja tiesas ceļā pierādīt īpašuma tiesības uz šādu būvi – ja tiesa atzīst personas prasību, ēku iespējams reģistrēt kā atsevišķu īpašuma objektu. Ēkas un zemes nedalāmība Civillikuma 968. pants arī nosaka vispārējo principu: uz zemes uzcelta ēka ir tā...

Как ввести в эксплуатацию дачу, построенную по упрощённому порядку

Многие владельцы частных домов и дач выбирают упрощённую процедуру строительства – так называемый уведомительный порядок. Этот способ действительно делает процесс проще, однако по мере завершения строительства возникает вопрос: какие документы необходимо подготовить и подать в строительное управление (буввалде), чтобы здание официально ввести в эксплуатацию. Какие документы необходимо подать в строительное управление Несмотря на упрощённый порядок, полностью избежать формальностей не получится. Для ввода дачного дома в эксплуатацию владельцу необходимо предоставить следующие документы: - Исполнительная документация строительных работ. В первую очередь это исполнительный план с внешними габаритами здания и его расположением на участке в соответствии с утверждённым проектом. Как правило, достаточно внешних замеров, но если внутренние решения существенно отличаются от согласованного проекта, строительное управление может потребовать и внутренние исполнительные замеры. - Заявление о заверш...

Kā nodot ekspluatācijā vasarnīcu, kas būvēta ar paskaidrojuma rakstu

Daudzi privātmāju un vasarnīcu būvētāji izvēlas vienkāršoto procedūru – būvniecību ar paskaidrojuma rakstu. Šī kārtība atvieglo procesu, taču, tuvojoties ēkas pabeigšanai, rodas jautājums – kādi dokumenti būs nepieciešami, lai būvi nodotu ekspluatācijā un saņemtu būvvaldes akceptu. Kādi dokumenti jāiesniedz būvvaldē Lai gan procedūra ir vienkāršota, pilnībā bez formalitātēm neiztikt. Nododot vasarnīcu ekspluatācijā, īpašniekam jāiesniedz šādi dokumenti: - Būvdarbu izpilddokumentācija. Tas nozīmē izpildmērījumu plānu ar ēkas ārējiem apjomiem un apbūves vietu, kas jāsalīdzina ar projektu. Parasti pietiek ar ārējiem mērījumiem, taču, ja iekšējie risinājumi būtiski atšķiras no sākotnējā projekta, būvvalde var pieprasīt arī iekšējos izpildmērījumus. - Apliecinājums par būvdarbu pabeigšanu. To var noformēt veidlapā “Paziņojums par būvdarbu pabeigšanu” vai elektroniski BIS sistēmā. - Fotofiksācijas. Būvvalde var prasīt fotoattēlus kā apliecinājumu paveiktajiem darbiem. - Atbilstības apliecinā...

Здания с невыясненной принадлежностью: как был решён один из давних вопросов имущественного права

В Латвии на протяжении многих лет оставалась актуальной проблема строений и зданий, чья принадлежность не была установлена. Около 13% всех объектов, зарегистрированных в Государственной кадастровой информационной системе недвижимости, то есть более 206 тысяч строений, имели статус «невыясненная принадлежность». Это означало, что юридический владелец здания отсутствовал, хотя сами постройки находились на конкретных земельных участках с установленными собственниками. В чём заключалась проблема? Статья 968 Гражданского закона закрепляла принцип единства земли и строения: всё, что возведено на земле и прочно связано с ней, считается её частью. Однако на практике оформить права собственности на такие здания было крайне сложно. Если объект не был зарегистрирован ни в Земельной книге, ни в Государственной земельной службе (VZD), ни в самоуправлении как самостоятельный объект недвижимости, он теоретически считался собственностью владельца земли. Но для официального закрепления этого права треб...

Ēkas ar nenoskaidrotu piederību: kā tika sakārtots viens no ilgstošajiem īpašumtiesību jautājumiem

Latvijā ilgu laiku aktuāla problēma bija ēkas un būves, kuru piederība nebija noskaidrota. No visām Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā reģistrētajām būvēm aptuveni 13% jeb vairāk nekā 206 tūkstoši objektu bija ar statusu “nenoskaidrota piederība”. Tas nozīmēja, ka ēku īpašnieks nebija zināms, taču tās atradās uz konkrētām zemēm, kurām bija savi īpašnieki. Kāda bija problēma? Civillikuma 968. pants paredzēja zemes un ēkas vienotības principu – tas, kas uzcelts uz zemes un cieši ar to saistīts, uzskatāms par tās daļu. Tomēr praksē īpašumtiesību sakārtošana nebija tik vienkārša. Ja ēka nebija reģistrēta ne zemesgrāmatā, ne Valsts zemes dienestā, ne arī pašvaldībā kā patstāvīgs īpašuma objekts, teorētiski tā pienācās zemes īpašniekam. Taču lai šo tiesību nostiprinātu zemesgrāmatā, bija nepieciešama tiesvedība – sarežģīts, dārgs un ilgs process. Rezultātā zemes īpašnieki tika atzīti par nekustamā īpašuma nodokļa maksātājiem par būvēm, kuras viņiem juridiski nepiederēja, ...

Что такое аренда с правом выкупа и что такое покупка в рассрочку

Аренда недвижимости с правом выкупа и покупка в рассрочку – это два различных вида сделок, которые регулируются разными нормативными актами. Отношения между арендодателем и арендатором регулирует Закон об аренде жилых помещений, тогда как к договорам купли-продажи применяются нормы Гражданского закона. Объединить обе сделки в один юридически корректный договор крайне сложно. Рассказываем, чем отличается аренда с правом выкупа от покупки в рассрочку. КРАТКО Аренда с правом выкупа на рынке недвижимости встречается довольно редко. Если недвижимость не приобретается с помощью банковского кредита, то чаще всего продавец и покупатель заключают договор покупки в рассрочку, хотя и эта практика не является распространённой. Договор аренды и договор купли-продажи – это два разных правовых инструмента. Закон об аренде жилых помещений предусматривает возможность расторгнуть договор, предупредив об этом за месяц, тогда как договор купли-продажи не допускает одностороннего отказа от обязательств, ес...

Kas ir īre ar izpirkuma tiesībām, un kas – nomaksas pirkums

Nekustamā īpašuma īre ar izpirkuma tiesībām un pirkums ar nomaksu ir divi atšķirīgi darījumu veidi, kurus regulē dažādi normatīvie akti. Īres attiecības starp izīrētāju un īrnieku nosaka Dzīvojamo telpu īres likums, savukārt uz pirkuma līgumiem attiecas Civillikuma normas. Apvienot abus darījumus vienā juridiski korektā līgumā ir ļoti sarežģīti. Noskaidrosim, ar ko atšķiras īre ar izpirkuma tiesībām no nomaksas pirkuma. ĪSUMĀ Īre ar izpirkuma tiesībām nekustamā īpašuma tirgū sastopama reti. Ja īpašums netiek iegādāts ar bankas kredītu, tad parasti pārdevējs un pircējs izvēlas noslēgt nomaksas pirkuma līgumu, lai gan arī šī prakse nav plaši izplatīta. Īres līgums un pirkuma līgums ir divi atšķirīgi darījumi, ko nosaka atšķirīgi likumi. Dzīvojamo telpu īres likums paredz, ka īrnieks var atkāpties no līguma, brīdinot par to mēnesi iepriekš, savukārt pirkuma līgums neļauj vienpusēji atteikties no uzņemtajām saistībām, ja vien tas nav īpaši atrunāts. Īres līgums ar izpirkuma tiesībām bieži ...

Сервитуты, залоги и аренда: как ограничивается использование недвижимости

При покупке или наследовании недвижимости нередко приходится сталкиваться с обременениями, которые могут ограничивать её использование. В этой статье рассмотрим, что представляют собой обременения в форме различных сервитутов и залоговых прав. Под обременением понимается вещное право, которое ограничивает недвижимость (НД), влияя на возможности её использования и стоимость. В отдельных случаях за недвижимость с обременением могут быть предоставлены налоговые льготы. Например, в Риге налоговые льготы определены в соответствии с правилами думы № 109 «О порядке предоставления льгот по налогу на недвижимость в Риге». Чтобы обременение имело юридическую силу и в отношении третьих лиц, оно обязательно должно быть зарегистрировано в Земельной книге. Информацию о нём можно найти в 3-й и 4-й частях раздела недвижимости. На практике встречаются разные виды обременений. Чаще всего это охранные зоны, сервитуты прохода или проезда, персональные сервитуты в пользу физических лиц, залог в пользу физи...

Servitūti, ķīlas un citi apgrūtinājumi: skaidrojums praksē

Iegādājoties vai mantojot nekustamo īpašumu, nereti nākas saskarties ar apgrūtinājumiem, kas var ietekmēt tā lietošanas iespējas. Šajā rakstā skaidrots, kas ir apgrūtinājumi dažādu servitūtu un ķīlas tiesību formā. Ar apgrūtinājumu saprot lietu tiesību, kas ierobežo nekustamo īpašumu (NĪ), ietekmējot tā izmantošanu un vērtību. Dažos gadījumos par īpašumu ar apgrūtinājumu iespējams saņemt arī nodokļu atlaides. Piemēram, Rīgā nodokļu atvieglojumi noteikti saskaņā ar domes saistošajiem noteikumiem Nr. 109 “Par nekustamā īpašuma nodokļa atvieglojumu piešķiršanas kārtību Rīgā”. Lai apgrūtinājumiem būtu juridisks spēks arī pret trešajām personām, tie obligāti jāreģistrē zemesgrāmatā. Informācija par tiem atrodama īpašuma nodalījuma 3. un 4. daļā. Praksē sastopami dažādi apgrūtinājumu veidi, kas ierobežo NĪ izmantošanu. Biežākie ir aizsargjoslas, ceļa servitūti, personālservitūti par labu fiziskām personām, ķīlas par labu fiziskām vai juridiskām personām, kā arī īres un nomas tiesības. Kas ir...

Легализация самостроя - как узаконить самовольную постройку?

Для легализации уже построенного объекта необходимо привести документацию в порядок. То, что здание уже построено, не освобождает от разработки проекта и получения разрешения на строительство. Согласно строительным нормам, эксплуатация здания возможна только после его ввода в эксплуатацию, что включает в себя как разработку проекта, так и согласование его в местной строительной администрации. Первым шагом является подготовка топографического плана. Топографический план показывает вид участка с высоты, отображает окружающую территорию, существующие коммуникации и отметки высот. Такой план действителен один-два года с момента составления и может быть заказан у сертифицированного геодезиста. Стоимость подготовки топографического плана составляет примерно 250 евро за гектар. После готовности топографического плана можно обращаться к архитектору. Необходимо предоставить документ, удостоверяющий личность, свидетельство о праве собственности на земельный участок (выписку из земельной книги), ...

Kādas ir būvniecības prasības, ja uzbūvētā dzīvojamā māja ir jālegalizē

Lai legalizētu esošo vai nelikumīgi uzbūvēto būvapjomu, nepieciešams sakārtot dokumentāciju. Tas, ka ēka jau ir uzbūvēta, neizslēdz būvprojekta izstrādes procesu un būvatļaujas saņemšanu. Saskaņā ar būvniecības normatīviem ēku drīkst ekspluatēt tikai pēc tās nodošanas ekspluatācijā, kas ietver gan būvprojekta izstrādi, gan tā saskaņošanu vietējā būvvaldē. Pirmais solis – topogrāfiskā plāna sagatavošana. Topogrāfiskais plāns sniedz skatu no augšas uz zemesgabalu, parādot gan apkārtni, gan esošās komunikācijas un augstuma atzīmes. Šis plāns ir derīgs vienu vai divus gadus pēc izgatavošanas un to var pasūtīt pie sertificēta mērnieka. Topogrāfiskā plāna sagatavošana izmaksā aptuveni 250 eiro par hektāru. Kad topogrāfiskais plāns ir gatavs, var doties pie arhitekta. Līdzi jāņem personu apliecinošs dokuments, zemesgabala īpašumtiesību dokuments (zemesgrāmatu apliecība), zemesgabala robežplāns, kā arī dokumenti par esošajām būvēm uz zemesgabala. Ja ēka ir vēsturiska vai cietusi ugunsgrēkā, ne...

Изменения в Строительных нормах упростили реализацию небольших строительных проектов

Одновременно уменьшена максимально допустимая площадь здания, которое можно строить своими силами. Вступили в силу поправки к Строительным нормам, упрощающие требования к реализации малых строительных замыслов. Одновременно снижается максимальная площадь жилого здания, которую можно возводить своими силами, без участия строительной компании. Некоторые новые положения начнут применяться с января 2026 года. Министерство экономики информирует, что подготовленные изменения значительно ускорят реализацию небольших строительных замыслов, снизят бюрократическую нагрузку и уменьшат объём необходимой ранее документации. Документация о строительном замысле больше не потребуется при возведении новых малых строений Согласно поправкам, отныне не требуется документация о строительном замысле: - при строительстве, размещении или сносе малых строений (навесов остановок, других ранее не классифицированных зданий, включая вспомогательные постройки) за пределами города, за исключением зон охраны памятник...

Ar grozījumiem Ēku būvnoteikumos atvieglota mazo būvniecības ieceru īstenošana

Veicot grozījumus Ēku būvnoteikumos, vienkāršota mazāka mēroga būvniecības projektu īstenošana. Tajā pašā laikā ir samazināts tās ēkas maksimālais platības apmērs, kuru drīkst būvēt paša spēkiem. Spēkā stājušies noteikumu grozījumi, kas padara prasības attiecībā uz mazām būvniecības iecerēm vienkāršākas. Vienlaikus ir samazināts tas dzīvojamās ēkas platības slieksnis, līdz kuram iespējams būvdarbus veikt paša spēkiem, nepiesaistot profesionālu būvkomersantu. Daļa no šiem jauninājumiem tiks piemēroti, sākot no 2026. gada janvāra. Ekonomikas ministrija norāda, ka izstrādātie grozījumi ievērojami paātrinās nelielu būvprojektu realizācijas procesu, samazinās birokrātiskās prasības un mazinās līdz šim obligāti iesniedzamās dokumentācijas apjomu. Būvniecības dokumenti vairs nebūs vajadzīgi jaunu mazēku celtniecībai Grozījumos noteikts, ka turpmāk nebūs nepieciešami būvniecības ieceres dokumenti šādos gadījumos: – ja tiek būvēta jauna mazēka (piemēram, transporta pieturu nojume vai cita šajā ...

Autortiesības un īpašumtiesības būvprojektēšanā

Būvprojekta pasūtītāji bieži vien kļūdaini pieņem, ka, ja viņi ir pasūtījuši un samaksājuši par konkrēto projektu, viņiem automātiski ir neierobežotas tiesības ar to rīkoties kā viņi vēlas, un veikt jebkādas izmaiņas, kad vien tas šķiet nepieciešams. Tomēr šī pieeja ir kļūdaina. Diskusijas par būvprojekta autora (arhitekta) un pasūtītāja (mājas īpašnieka) tiesību attiecībām, kā arī to iespējamiem konfliktiem, ir ļoti aktuālas, un jau iepriekš ir daudz rakstīts par šo tēmu. Neskatoties uz to, šajā jomā joprojām pastāv vairākas neskaidrības. Piemēram, mājas īpašnieki būvniecības laikā nereti vēlas veikt dažādas izmaiņas ēkas konstrukcijās, kas sākotnējā būvprojekta pasūtīšanas laikā nebija paredzētas, bet pēc laika ir kļuvušas piemērotākas īpašnieka interesēm. Vai viņam ir tiesības veikt šādas izmaiņas projektā? Vai īpašniekam ir tiesības izmantot arhitekta sagatavotos materiālus, piemēram, Excel tabulas, rasējumus CAD formātā vai citus dokumentus, lai veiktu nepieciešamās izmaiņas? Tā k...

Авторские права и права собственности в проектировании зданий

Заказчики строительных проектов часто ошибочно полагают, что, если они заказали и оплатили проект, то им автоматически принадлежат неограниченные права распоряжаться им по своему усмотрению и вносить любые изменения в проект в дальнейшем. Однако это не так. Вопросы, касающиеся прав автора проекта (архитектора) и заказчика (владельца дома), а также их возможных конфликтов, являются очень актуальными, и об этом уже неоднократно писали. Тем не менее, в этой сфере до сих пор существует множество неясностей. Например, владельцы домов в процессе строительства часто хотят внести изменения в конструкцию здания, которые не были предусмотрены на этапе заказа проекта, но теперь они кажутся более подходящими для их интересов. Имеет ли он право вносить такие изменения в проект? Может ли владелец использовать материалы, подготовленные архитектором, такие как таблицы Excel, чертежи в формате CAD и другие документы, для внесения этих изменений? Поскольку в договорах не всегда четко указано, в каком фо...