Servitūti, ķīlas un citi apgrūtinājumi: skaidrojums praksē

Iegādājoties vai mantojot nekustamo īpašumu, nereti nākas saskarties ar apgrūtinājumiem, kas var ietekmēt tā lietošanas iespējas. Šajā rakstā skaidrots, kas ir apgrūtinājumi dažādu servitūtu un ķīlas tiesību formā. Ar apgrūtinājumu saprot lietu tiesību, kas ierobežo nekustamo īpašumu (NĪ), ietekmējot tā izmantošanu un vērtību. Dažos gadījumos par īpašumu ar apgrūtinājumu iespējams saņemt arī nodokļu atlaides.

Piemēram, Rīgā nodokļu atvieglojumi noteikti saskaņā ar domes saistošajiem noteikumiem Nr. 109 “Par nekustamā īpašuma nodokļa atvieglojumu piešķiršanas kārtību Rīgā”.

Lai apgrūtinājumiem būtu juridisks spēks arī pret trešajām personām, tie obligāti jāreģistrē zemesgrāmatā. Informācija par tiem atrodama īpašuma nodalījuma 3. un 4. daļā.

Praksē sastopami dažādi apgrūtinājumu veidi, kas ierobežo NĪ izmantošanu. Biežākie ir aizsargjoslas, ceļa servitūti, personālservitūti par labu fiziskām personām, ķīlas par labu fiziskām vai juridiskām personām, kā arī īres un nomas tiesības.

Kas ir servitūts

Saskaņā ar Civillikuma 1130. pantu servitūts ir tiesība uz svešu lietu, ar kuru īpašuma tiesība lietošanas ziņā ir ierobežota noteiktai personai vai zemesgabalam par labu.

Servitūti iedalās reālservitūtos un personālservitūtos. Ja lietošanas tiesība ir noteikta par labu personai, tas ir personālservitūts, bet ja par labu citam zemesgabalam – reālservitūts. Tos var nodibināt ar likumu, tiesas spriedumu, līgumu vai testamentu.

Personālservitūti par labu fiziskām personām

Viens no biežākajiem apgrūtinājumiem ir personālservitūts, kas piešķirts konkrētai fiziskai personai.

Personālservitūti iedalās lietojuma tiesībās un dzīvokļa tiesībās. Lietojuma tiesības ir plašāks jēdziens nekā dzīvokļa tiesības. Tas nozīmē piešķirtas tiesības saņemt labumu no svešas lietas, to izmantojot un gūstot no tās augļus. Lietojuma priekšmets var būt gan kustama, gan nekustama manta, ķermeniskas un bezķermeniskas lietas. Praksē visbiežāk runa ir par nekustamā īpašuma lietojumu.

Tipisks personālservitūta piemērs ir dzīvokļa tiesība. Civillikuma 1227. pants nosaka, ka dzīvokļa tiesība ir lietu tiesība lietot par dzīvokli svešu māju, nekaitējot pašai ēkai. Šāda tiesība ir spēkā līdz lietotāja mūža beigām, ja vien viņš pats no tās neatsakās.

Jāatceras, ka, ja dzīvokļa tiesība ir nostiprināta, īpašnieka iespējas pats izmantot īpašumu tiek uzskatītas par izņēmumu. Ja nav pretēju noteikumu, īpašnieks pats nevar dzīvot dzīvoklī, kas nodots citam lietotājam.

Piemērs par dzīvokļa tiesībām

Vecmāmiņa atstāja dzīvokli mantojumā mazdēlam, bet vēl dzīves laikā zemesgrāmatā bija nostiprinājusi dzīvokļa tiesību dzīvesbiedram, kurš nav radinieks. Rezultātā dzīvoklis bija apgrūtināts ar personālservitūtu – dzīvesbiedram bija tiesības lietot to līdz mūža galam. Lai arī mazdēls kļuva par īpašnieku, viņš nevarēja to izmantot.

Piemērs par lietošanas tiesībām

Īpašnieks var nodot lietojumā nekustamo īpašumu, piešķirot citam personālservitūtu. Tas nozīmē, ka persona var lietot īpašumu līdz mūža galam, bet pats īpašnieks – ne.

Īpašnieka tiesības

Civillikuma 994. pants nosaka, ka par NĪ īpašnieku uzskatāms tikai tas, kas ierakstīts zemesgrāmatā. Persona, kurai piešķirtas lietošanas tiesības, nav īpašnieks un nevar īpašumu pārdot vai ieķīlāt – viņš to drīkst tikai lietot.

Tajā pašā laikā Civillikuma 1036. pants paredz, ka īpašums dod īpašniekam pilnīgas varas tiesības pār lietu, izņemot gadījumus, kad tās ir īpaši ierobežotas. Līdz ar to īpašniekam nevar liegt tiesības iekļūt savā īpašumā vai to pārdot, pat ja tas ir apgrūtināts.

Lietotāja pienākumi

Personālservitūta izlietotājam ir ne tikai tiesības, bet arī pienākumi. Civillikuma 1227.–1230. pants paredz, ka lietotājam jārūpējas par mājokļa uzturēšanu, nedrīkst to bojāt, kā arī telpas atļauts nodot citam tikai ar īpašnieka piekrišanu. Ja pienākumi netiek ievēroti un īpašniekam rodas zaudējumi, viņam ir tiesības prasīt zaudējumu atlīdzību saskaņā ar Civillikuma 1779. pantu.

Praksē iespējami gadījumi, kad personālservitūts piešķirts arī mantiniekiem. Civillikuma 1229. pants nosaka, ka dzīvokļa tiesība, kas piešķirta vairākām personām kopīgi, paliek spēkā, kamēr dzīvs kaut viens no tiesību izmantotājiem. Tas nozīmē, ka tiesības izbeidzas tikai pēc pēdējās personas nāves.

Ceļa servitūti

Lauku apvidos bieži rodas strīdi par piekļuvi īpašumiem. Ja savam zemesgabalam nav iespējams piekļūt citādi kā šķērsojot kaimiņa īpašumu, zemes īpašnieks var prasīt ceļa servitūta nodibināšanu. Īpašums, kuru ceļš šķērso, tiek saukts par kalpojošo, bet īpašums, kuram šī tiesība piešķirta – par valdošo. Kalpojošais īpašums nedrīkst likt šķēršļus ceļa izmantošanai tādā apmērā, kāds nepieciešams servitūta īstenošanai.

Svarīgi pievērst uzmanību, vai ceļa servitūts zemesgrāmatā nostiprināts kā atzīme vai kā nostiprinājums. Atzīme parasti nozīmē pagaidu situāciju, kas radusies zemes reformas laikā, un vēlāk var tikt dzēsta, ja piekļuve īpašumam iespējama citādi. Savukārt nostiprinājums nozīmē, ka tiesība jau ir pilnībā nodibināta, un īpašnieks to nevar liegt, pat ja tas sagādā neērtības.

Ķīlas tiesības

Kā apgrūtinājums zemesgrāmatā var būt reģistrēta ķīla par labu fiziskai vai juridiskai personai. To nodibina ar līgumu, testamentu vai tiesas lēmumu. Tipiska situācija ir, kad īpašums ieķīlāts kā nodrošinājums hipotekāram kredītam.

Civillikuma 841. pants nosaka, ka ķīlas tiesība ir kreditoram piešķirta iespēja nodrošināt savu prasījumu ar svešu lietu. Ja parādnieks nenorēķinās, kreditors var vērst piedziņu pret ķīlas priekšmetu. Hipotēka attiecas uz pašu īpašumu, nevis uz tā īpašnieku, tādēļ, pārdodot īpašumu ar hipotēku, pircējs to iegūst kopā ar šo apgrūtinājumu.

Pirms īpašuma iegādes ieteicams zemesgrāmatā pārbaudīt nodalījuma norakstu, lai redzētu visus apgrūtinājumus un iespējamās saistības.

Ķīlas tiesības beidzas, kad tiek dzēsts prasījums, kam tās nodibinātas.

Ja īpašumam joprojām ir nostiprināta ķīla par labu uzņēmumam, kas ir likvidēts, tad nepieciešams vērsties tiesā ar lūgumu dzēst ierakstu, pievienojot pierādījumus no Uzņēmumu reģistra. Tiesa, pieņemot lēmumu, ļauj zemesgrāmatā dzēst šo apgrūtinājumu.