Kas ir īre ar izpirkuma tiesībām, un kas – nomaksas pirkums

Nekustamā īpašuma īre ar izpirkuma tiesībām un pirkums ar nomaksu ir divi atšķirīgi darījumu veidi, kurus regulē dažādi normatīvie akti. Īres attiecības starp izīrētāju un īrnieku nosaka Dzīvojamo telpu īres likums, savukārt uz pirkuma līgumiem attiecas Civillikuma normas. Apvienot abus darījumus vienā juridiski korektā līgumā ir ļoti sarežģīti. Noskaidrosim, ar ko atšķiras īre ar izpirkuma tiesībām no nomaksas pirkuma.

ĪSUMĀ

Īre ar izpirkuma tiesībām nekustamā īpašuma tirgū sastopama reti. Ja īpašums netiek iegādāts ar bankas kredītu, tad parasti pārdevējs un pircējs izvēlas noslēgt nomaksas pirkuma līgumu, lai gan arī šī prakse nav plaši izplatīta.

Īres līgums un pirkuma līgums ir divi atšķirīgi darījumi, ko nosaka atšķirīgi likumi. Dzīvojamo telpu īres likums paredz, ka īrnieks var atkāpties no līguma, brīdinot par to mēnesi iepriekš, savukārt pirkuma līgums neļauj vienpusēji atteikties no uzņemtajām saistībām, ja vien tas nav īpaši atrunāts.

Īres līgums ar izpirkuma tiesībām bieži vien nav racionāls risinājums. To kā piemērotu modeli varētu izmantot radinieku, kaimiņu vai nekustamā īpašuma attīstītāju savstarpējos darījumos.

Nomaksas pirkuma līgumu parasti izmanto situācijās, kad pircējam jau ir daļa no pirkuma maksas, bet atlikumu viņš spēj samaksāt noteiktā termiņā. Šādos darījumos iespējami divi risinājumi: īpašumtiesības paliek pārdevējam līdz pilnas summas apmaksai, vai arī tās pāriet pircējam, bet kā nodrošinājums tiek reģistrēta hipotēka pārdevēja labā. Ja pircējs neveic divus maksājumus pēc kārtas, pārdevējam ir tiesības pieprasīt līguma atcelšanu un īpašuma atdošanu.

Pārdodot nekustamo īpašumu, fiziska persona var samazināt aprēķināto iedzīvotāju ienākuma nodokli par summu, kas jau samaksāta kā nodoklis no īres maksas (10%). Ja ienākumi no pārdošanas tiek saņemti ilgāk nekā trīs gadu laikā, nodokļa aprēķinos tiek uzskatīts, ka visa summa saņemta pirmajos trīs gados.

Īre ar izpirkuma tiesībām ir samērā reti sastopams darījums. Biežāk pārdevējs un pircējs izvēlas nomaksas pirkumu, tomēr arī šāda prakse nav izplatīta.

Īri ar izpirkuma tiesībām viņa salīdzina ar automašīnas operatīvo līzingu – pircējs veic pirmo iemaksu, lieto transportlīdzekli, maksājot ikmēneša maksājumus, bet pēc noteikta perioda var to izpirkt vai atteikties un slēgt jaunu līgumu. Savukārt nomaksas pirkums līdzinās finanšu līzingam – pēc pirmās iemaksas pircējam noteiktu gadu laikā jāmaksā ikmēneša maksājumi, un tikai tad viņš kļūst par īpašnieku.

Interese par dzīvokļiem un privātmājām

Īre ar izpirkuma tiesībām visbiežāk pievilcīga tiem pircējiem, kuriem trūkst līdzekļu pirmajai iemaksai bankas kredītam vai kuri neatbilst bankas prasībām. Ar šādiem noteikumiem parasti tiek izīrēti īpašumi ar augstāku pārdošanas cenu (biežāk – privātmājas), kurus ir grūtāk iegādāties ar kredītu, kā arī lētāki dzīvokļi, kurus pircēji plāno nomaksāt dažu gadu laikā.

Sākumā īrē, vēlāk izpērk

Par piemēru var minēt situāciju, kad Jānis un Iveta noslēdz līgumu par dzīvokļa īri ar izpirkuma tiesībām. Dzīvokļa cena ir 30 000 eiro. Līgums paredz, ka Iveta ik mēnesi maksā 250 eiro jeb 3000 eiro gadā. Pēc pieciem gadiem viņai rodas tiesības izpirkt dzīvokli par atlikušo summu – 15 000 eiro. Tomēr, ja pēc trim gadiem viņa nolemj vairs nepalikt, īres līgumu var izbeigt, jo Dzīvojamo telpu īres likums to pieļauj, savukārt nomaksas pirkuma gadījumā šāda iespēja nepastāv.

Īres un nomaksas pirkuma līgums ir divi pilnīgi dažādi darījumi, kurus nosaka dažādi likumi, un apvienot tos vienā līgumā ir ļoti sarežģīti.

Nav biznesa loģikas

Eksperti norāda, ka īre ar izpirkuma tiesībām nav īpaši racionāla, jo īpašniekam izdevīgāk pēc vairākiem gadiem īpašumu pārdot brīvajā tirgū par pilnu vērtību. Pastāv risks, ka īpašuma cena pieaug un pārsniedz sākotnēji noteikto summu. Turklāt, kamēr notiek īre ar izpirkuma tiesībām, īpašniekam saglabājas pienākums maksāt nekustamā īpašuma nodokli, segt rēķinus un apsaimniekošanas izmaksas. Savukārt īrniekam šāds modelis var būt izdevīgs, jo ļauj dzīvot īpašumā ar iespēju to vēlāk iegādāties.

Šādi darījumi visbiežāk sastopami radinieku, kaimiņu vai attīstītāju savstarpējās vienošanās.

Nomaksas pirkuma līgums

Ņemot vērā riskus, ko rada īre ar izpirkuma tiesībām, speciālisti iesaka izvēlēties nomaksas pirkumu, ko regulē Civillikums (2069.–2071. pants). Parasti tas tiek slēgts, ja pircējam jau ir daļa no maksājuma, bet atlikušo daļu viņš var segt noteiktā termiņā.

Nomaksas darījumos iespējami divi risinājumi: īpašumtiesības paliek pārdevējam līdz pilnas summas apmaksai vai arī pāriet pircējam ar hipotēku pārdevēja labā. Ja īpašumtiesības saglabājas pārdevējam, līgumā vēlams paredzēt ierakstu zemesgrāmatā, kas aizliedz īpašumu atsavināt trešajām personām. Savukārt, ja īpašumtiesības pāriet pircējam, par labu pārdevējam tiek reģistrēta hipotēka.

Civillikums paredz, ka, ja pircējs neveic divus maksājumus pēc kārtas, pārdevējam ir tiesības atcelt līgumu un pieprasīt īpašuma atdošanu. Pircējam ir jāmaksā atlīdzība par laiku, kad viņš lietojis īpašumu, un jākompensē nodarītie zaudējumi. Nomaksas pirkums ir drošāks risinājums gan pircējam, gan pārdevējam, jo nodrošina skaidru maksājumu grafiku un juridisko aizsardzību.

Nodokļi

Likums “Par iedzīvotāju ienākuma nodokli” nosaka, ka ienākums no nekustamā īpašuma pārdošanas ir apliekams kā kapitāla pieaugums ar 25,5% likmi. Ja īpašums izīrēts ar izpirkuma tiesībām, no saņemtās īres maksas jāmaksā 10% nodoklis. Pārdodot īpašumu, aprēķināto nodokli var samazināt par jau samaksāto nodokļa daļu no īres maksas.

Valsts ieņēmumu dienests skaidro: ja īpašums izpirkts par 30 000 eiro, no kuriem pirmajos piecos gados samaksāti 15 000 eiro īres maksā un vēl 15 000 eiro kā pārdošanas cena, tad nodokļa aprēķins ir šāds – no īres maksas samaksāti 1500 eiro (10%). Pārdodot īpašumu, no pārdošanas cenas 30 000 eiro jāatņem iegādes cena (20 000 eiro) un samaksātais nodoklis. Kapitāla pieaugums ir 10 000 eiro, no kura 25,5% ir 2550 eiro. Ņemot vērā jau samaksātos 1500 eiro, papildus jāsamaksā vēl 1050 eiro.

Ja īpašums tiek pirkts uz nomaksu un ienākumi saņemti ilgāk nekā trīs gadu laikā, tad nodokļa aprēķinos viss ienākums tiek uzskatīts par saņemtu pirmajos trīs gados. VID uzsver, ka trešajā gadā aprēķinā ietver arī vēl nesaņemtās summas. Tāpat jāatceras, ka par nepabeigtiem darījumiem līdz nākamā gada 1. jūnijam jāziņo VID, iesniedzot IIN deklarācijas pielikumu.

Piemēram, ja īpašums tiek pārdots par 50 000 eiro ar piecu gadu nomaksu un pirmā iemaksa ir 10 000 eiro, bet īpašuma iegādes cena bijusi 41 000 eiro, tad nodoklis tiek aprēķināts proporcionāli:

Pirmajā gadā nodoklis ir 459 eiro ((10 000 – 8200) × 25,5% = 1800 × 25,5%);

Otrajā gadā nodoklis ir vēl 459 eiro;

Trešajā gadā nodoklis ir 1377 eiro ((30 000 – 24 600) × 25,5% = 5400 × 25,5%).

Trīs gadu laikā kopējais samaksātais nodoklis ir 2295 eiro, kas atbilst 25,5% no kapitāla pieauguma (50 000 – 41 000 = 9000; 9000 × 25,5% = 2295 eiro).

Pastāv arī gadījumi, kad ienākuma nodoklis nav jāmaksā. Tie paredzēti likuma “Par iedzīvotāju ienākuma nodokli” 9. panta pirmajā daļā.