Что такое аренда с правом выкупа и что такое покупка в рассрочку

Аренда недвижимости с правом выкупа и покупка в рассрочку – это два различных вида сделок, которые регулируются разными нормативными актами. Отношения между арендодателем и арендатором регулирует Закон об аренде жилых помещений, тогда как к договорам купли-продажи применяются нормы Гражданского закона. Объединить обе сделки в один юридически корректный договор крайне сложно. Рассказываем, чем отличается аренда с правом выкупа от покупки в рассрочку.

КРАТКО

Аренда с правом выкупа на рынке недвижимости встречается довольно редко. Если недвижимость не приобретается с помощью банковского кредита, то чаще всего продавец и покупатель заключают договор покупки в рассрочку, хотя и эта практика не является распространённой.

Договор аренды и договор купли-продажи – это два разных правовых инструмента. Закон об аренде жилых помещений предусматривает возможность расторгнуть договор, предупредив об этом за месяц, тогда как договор купли-продажи не допускает одностороннего отказа от обязательств, если это не оговорено специально.

Договор аренды с правом выкупа в большинстве случаев не является рациональным. Такой формат может быть актуален для родственников, соседей или застройщиков в рамках их проектов.

Договор покупки в рассрочку, напротив, заключается тогда, когда у покупателя уже имеется часть средств для оплаты, а оставшуюся сумму он обязуется выплатить в установленный срок. Существует два варианта: право собственности остаётся за продавцом до полной оплаты или же переходит к покупателю, но с обеспечением – ипотекой в пользу продавца. Если покупатель не производит два платежа подряд, продавец вправе требовать расторжения договора и возврата имущества.

При продаже недвижимости физическое лицо имеет право уменьшить рассчитанный подоходный налог на сумму налога, ранее уплаченного с арендной платы (10%). Если доход от продажи поступает дольше трёх лет, то для расчёта налога считается, что весь доход получен в течение первых трёх лет.

Аренда с правом выкупа на рынке встречается крайне редко. Чаще заключается договор покупки в рассрочку, но и он не является массовым явлением.

Аренду с правом выкупа она сравнивает с операционным лизингом автомобиля: покупатель делает первый взнос, пользуется машиной, выплачивая ежемесячные платежи, а по истечении определённого срока имеет возможность либо выкупить автомобиль, либо вернуть его и заключить новый договор. В свою очередь покупка в рассрочку больше напоминает финансовый лизинг – после первого взноса покупатель в течение нескольких лет выплачивает ежемесячные платежи, и только после этого становится собственником.

Интерес к квартирам и частным домам

Аренда с правом выкупа чаще всего привлекает тех покупателей, которым не хватает средств для первого взноса по банковскому кредиту или которые не соответствуют требованиям банка. Чаще всего таким образом сдаются дома с высокой продажной ценой, которые сложнее приобрести с помощью кредита, а также недорогие квартиры, которые покупатели планируют выплатить за несколько лет.

Сначала арендуют, потом выкупают

Пример: Ян и Ивета заключают договор аренды квартиры с правом выкупа. Цена квартиры составляет 30 000 евро. Согласно договору, Ивета ежемесячно платит 250 евро, то есть 3000 евро в год. Через пять лет у неё появляется право выкупить квартиру за оставшуюся сумму – 15 000 евро. Однако если спустя три года она решает больше не жить в этом жилье, она может расторгнуть договор аренды, так как Закон об аренде жилых помещений это допускает. В случае договора покупки в рассрочку такой возможности не предусмотрено.

Договор аренды и договор покупки в рассрочку – это два совершенно разных правовых инструмента, регулируемых разными законами, и объединить их в одном договоре крайне трудно.

Нет бизнес-логики

Эксперты отмечают, что аренда с правом выкупа экономически не всегда оправдана. Для владельца часто выгоднее сдавать жильё несколько лет, а затем продать его на открытом рынке по полной стоимости. При этом цена недвижимости за пять лет может вырасти, например, с 30 000 до 40 000 евро. Кроме того, пока действует аренда с правом выкупа, арендодатель обязан платить налог на недвижимость, счета за коммунальные услуги и расходы на обслуживание. Для арендатора же такой вариант может быть удобным, так как позволяет пользоваться жильём с возможностью его дальнейшего приобретения.

Подобные сделки чаще всего заключаются между родственниками, соседями или реализуются в проектах девелоперов.

Покупка в рассрочку

Учитывая риски аренды с правом выкупа, специалисты советуют выбирать покупку в рассрочку, регулируемую Гражданским законом (статьи 2069–2071). Обычно её заключают тогда, когда покупатель уже располагает частью суммы, а остаток обязуется выплатить в течение установленного срока.

При рассрочке возможны два варианта: право собственности остаётся у продавца до полной оплаты или сразу переходит к покупателю, но с регистрацией ипотеки в пользу продавца. Если право собственности остаётся у продавца, в договоре рекомендуется предусмотреть запись в Земельной книге о том, что заключён договор купли-продажи, и продавец не вправе отчуждать объект третьим лицам. Если же право собственности переходит к покупателю, в Земельной книге регистрируется ипотека.

Согласно Гражданскому закону, если покупатель не вносит два платежа подряд, продавец может потребовать расторжения договора и возврата имущества. При этом покупатель обязан возместить плату за время пользования недвижимостью и компенсировать убытки. Покупка в рассрочку считается более безопасной и предсказуемой сделкой как для покупателя, так и для продавца.

Налоги

Закон «О подоходном налоге с населения» устанавливает, что доход от продажи недвижимости облагается как прирост капитала по ставке 25,5%. Если недвижимость сдаётся в аренду с правом выкупа, с арендной платы уплачивается налог в размере 10%. При продаже сумму налога можно уменьшить на ранее уплаченные 10% с аренды.

Пример от Службы госдоходов: если недвижимость выкуплена за 30 000 евро, из которых 15 000 евро выплачено как аренда за пять лет и 15 000 евро – как выкупная сумма, то расчёт будет следующим: с арендной платы уплачено 1500 евро (10%). При продаже из цены 30 000 евро вычитается цена покупки (20 000 евро) и уже уплаченный налог. Прирост капитала составит 10 000 евро, с которых 25,5% равны 2550 евро. С учётом ранее уплаченных 1500 евро дополнительно нужно заплатить 1050 евро.

Если недвижимость покупается в рассрочку и доход от продажи распределяется более чем на три года, то для расчёта налога весь доход учитывается в первые три года. При этом в третий год включаются даже те суммы, которые фактически ещё не получены. Также важно помнить, что о незавершённых сделках необходимо сообщать в Службу госдоходов до 1 июня следующего года, подав приложение к декларации по подоходному налогу.

Пример: недвижимость продаётся за 50 000 евро в рассрочку на пять лет. Первый взнос в первый год – 10 000 евро (20%), затем в течение четырёх лет по 10 000 евро ежегодно. Цена приобретения составляла 41 000 евро. Расчёт:

В первый год налог – 459 евро ((10 000 – 8200) × 25,5% = 1800 × 25,5%);

Во второй год налог – ещё 459 евро;

В третий год налог – 1377 евро ((30 000 – 24 600) × 25,5% = 5400 × 25,5%).

За три года в бюджет уплачивается 2295 евро, что соответствует 25,5% от прироста капитала (50 000 – 41 000 = 9000; 9000 × 25,5% = 2295 евро).

Существуют и случаи, когда подоходный налог при продаже недвижимости не взимается. Они перечислены в статье 9 Закона «О подоходном налоге с населения».