Ēkas ar nenoskaidrotu piederību: kā tika sakārtots viens no ilgstošajiem īpašumtiesību jautājumiem

Latvijā ilgu laiku aktuāla problēma bija ēkas un būves, kuru piederība nebija noskaidrota. No visām Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā reģistrētajām būvēm aptuveni 13% jeb vairāk nekā 206 tūkstoši objektu bija ar statusu “nenoskaidrota piederība”. Tas nozīmēja, ka ēku īpašnieks nebija zināms, taču tās atradās uz konkrētām zemēm, kurām bija savi īpašnieki.

Kāda bija problēma?

Civillikuma 968. pants paredzēja zemes un ēkas vienotības principu – tas, kas uzcelts uz zemes un cieši ar to saistīts, uzskatāms par tās daļu. Tomēr praksē īpašumtiesību sakārtošana nebija tik vienkārša. Ja ēka nebija reģistrēta ne zemesgrāmatā, ne Valsts zemes dienestā, ne arī pašvaldībā kā patstāvīgs īpašuma objekts, teorētiski tā pienācās zemes īpašniekam. Taču lai šo tiesību nostiprinātu zemesgrāmatā, bija nepieciešama tiesvedība – sarežģīts, dārgs un ilgs process. Rezultātā zemes īpašnieki tika atzīti par nekustamā īpašuma nodokļa maksātājiem par būvēm, kuras viņiem juridiski nepiederēja, taču iespējas vienkāršoti nostiprināt īpašumtiesības nepastāvēja.

Problēmas risinājuma meklējumi

Jau 13. Saeimas laikā tika secināts, ka īpašumtiesību sakārtošana uz šādām ēkām būtu jāveic ārpustiesas ceļā. Tieslietu ministrija sagatavoja priekšlikumus, kas paredzēja vienkāršotu procedūru ēku ar nenoskaidrotu piederību ierakstīšanai zemesgrāmatā. Sākotnēji tika diskutēts par iespēju to darīt ar tiesas spriedumu, taču šis variants tika atzīts par neefektīvu, un virzība notika uz ārpustiesas kārtību.

2022. gada beigās Tieslietu ministrija piedāvāja Civilprocesa likumā ieviest vienkāršotu procesu, taču jau drīzāk tika panākta vienošanās, ka nepieciešami grozījumi likumā “Par nekustamā īpašuma ierakstīšanu zemesgrāmatās”. Šie grozījumi tika atbalstīti Saeimas Juridiskajā komisijā un vēlāk arī pieņemti.

Kā darbojās jaunā kārtība?

Grozījumi paredzēja, ka zemes īpašnieks var apvienot vienā īpašumā uz viņa zemes atrodošās ēkas ar nenoskaidrotu piederību, neveicot atsevišķu tiesvedību. Procedūra bija piemērojama visām kategorijām – gan dzīvojamām, gan nedzīvojamām būvēm, kas uzceltas līdz 1993. gada 5. aprīlim.

Lai šādu ēku ierakstītu zemesgrāmatā, bija jāizpildās vairākiem kritērijiem:

- ēkai nedrīkstēja būt īpašnieka ieraksta zemesgrāmatā, VZD vai pašvaldībā,

- būves uzcelšanas laiks – līdz 1993. gada 5. aprīlim,

- zemes īpašniekam bija jāiesniedz nostiprinājuma lūgums kopā ar VZD un pašvaldības sniegto informāciju, ka būve nav reģistrēta uz citas personas vārda.

Svarīgi, ka būves lietotāji netika iesaistīti nostiprinājuma lūguma izskatīšanā, lai nepieļautu procesa novilcināšanu. Tomēr, ja kāds lietotājs uzskatīja, ka viņa tiesības ir aizskartas, viņam saglabājās tiesības celt prasību tiesā.

Papildus zemes īpašniekam bija jāapliecina, ka nav strīda par tiesībām, kā arī jāņem vērā Krimināllikumā paredzētā atbildība par nepatiesu ziņu sniegšanu.

Nomas līguma gadījumi

Likumā tika noteikta arī kārtība ēkām, kas uzceltas uz nomas vai patapinājuma līguma pamata. Ja tās bija atzīstamas par patstāvīgiem īpašuma objektiem un atbilda noteiktiem kritērijiem (piemēram, līgums noslēgts pirms 2017. gada un paredzēja tiesības celt būvi, būvatļauja saņemta līdz 2017. gada sākumam), tās varēja ierakstīt zemesgrāmatā kā atsevišķu īpašumu.

Diskusijas par procedūras detaļām

Saeimas debatēs tika apspriesta arī nepieciešamība pieprasīt informāciju no pašvaldībām. Latvijas Pašvaldību savienība uzsvēra, ka šāda prasība būtu lieka, jo visi reģistri jau bija nodoti valsts institūcijām. Valsts zemes dienests apliecināja, ka patiešām informācija ir viņu rīcībā. Gala risinājums paredzēja šo jautājumu skatīt atsevišķi, bet būtībā tika saglabāts princips – informācija jāsaņem no VZD.

Problēma atrisināta

Pieņemtie grozījumi būtiski mainīja situāciju: zemes īpašniekiem tika dota iespēja vienkāršotā kārtībā sakārtot īpašumtiesības uz ēkām ar nenoskaidrotu piederību, tādējādi novēršot gadiem ilgušo pretrunu, kad nodoklis bija jāmaksā, bet juridiskā īpašuma nostiprināšana bija teju neiespējama.

Tieslietu ministrija norādīja, ka šis regulējums ļāva pilnvērtīgi īstenot Civillikuma noteikto zemes un ēkas vienotības principu, kā arī nodrošināja stabilitāti un skaidrību nekustamā īpašuma tiesiskajās attiecībās.