Riski darījumos ar nekustamajiem īpašumiem. Kā nekļūt par krāpniecības upuriem

Katru gadu Latvijā tiek noslēgti ap 54 400 nekustamā īpašuma darījumu, un laika posmā no 2017. gada līdz 12. septembrim 2024. gadā to kopskaits sasniedzis 380 481, no kuriem 94 005 notikuši vien Rīgā. Tomēr aiz šiem iespaidīgajiem cipariem slēpjas vēl plašāka, vēsāka aina – cik liela daļa darījumu tiešām risinās caur oficiālajām, pārredzamajām procedūrām?

“Pelēkās” zonas realitāte

Ne mazāk kā 33 % Rīgas darījumu un 40–50 % reģionos izvēlas norēķināties par mākslīgi pazeminātām summām – šo fenomenu ļauj veicināt ne tikai nodevu likme, bet arī nodokļu slogs. No 2018. līdz 2023. gadam šādā pelēkajā režīmā veiktie darījumi sasnieguši aptuveni 100 miljonus eiro 

Nodevu un nodokļu slogs – vilinājums norēķiniem “pa daļām”

Darījumu skaitus būtiski ietekmē Latvijas noteiktā darījuma reģistrācijas nodeva – 1,5 % no summas, salīdzinot ar 0,1–0,2 % Igaunijā vai pat 17–34 eiro par vienu darījumu Lietuvā . Kapitāla pieauguma nodoklis 25,5 % (no 2025. gada 1. janvāra) padara oficiālu darījumu par emocionāli sāpīgu izvēli.

Izskats vienā piemērā: 

Dzīvoklis tiek pārdots par 51 000 eiro.

Iepriekš tas tika iegādāts par 31 000 eiro.

Kapitāla pieaugums = 51 000 € – 31 000 € = 20 000 €.

Nodokļa likme = 25,5%.

Aprēķins:

20 000 € × 25,5% = 5 100 €

Reģistrācijas nodeva 1,5% apmērā no pirkuma summas — 765 eiro.

VID Nelegāli iegūtu līdzekļu legalizācijas novēršanas pārvaldes direktore Agnese Rudzīte norāda, ka tikai aptuveni 40 % darījumu atbilst tirgus cenām. 

Pieaugusī motivācija samazināt cenu “labi darbojas kā pamudinājums grēkot” un var izraisīt gan VID koncentrētas pārbaudes, gan juridiskos sarežģījumus .

“Krēslas" zona

LANĪDA un Latvijas Banka vienojas, ka tirgu lielā mērā ietekmē tā dēvētā “krēslas zona” – darījumu joma, kurā vērtības netiek atklātas caur oficiāliem rādītājiem vai tiek norādītas nepatiesas cenas. Latvijas Bankas AML nodaļas vadītājs Kristaps Markovskis uzsver, ka līdz šim galvenās problēmas bija saistītas ar ārvalstu klientiem, bet patlaban dominē risks saistībā ar krāpšanu, nodokļu nemaksāšanu un sankciju pārkāpumiem 

2023.gada augustā LANĪDA konstatēja, ka īpaši darījumos bez hipotekārajiem kredītiem (ko banka vērtē sertificētā vērtētāja iesaistei), pārdevēji un pircēji apzināti norāda zemākas cenas Zemesgrāmatā, lai gan līgumi starp pusēm atšķiras. Šī stratēģija ļauj pircējam samazināt nodevas, bet pārdevējam – kapitāla pieauguma nodokļa apmēru.

Liela daļa darījumu notiek ar nelegālu starpnieku palīdzību – gan licencētu, gan ne – ļaujot izvairīties no AML kontroles. Tikai 20–30 % darījumu tiek slēgti caur licencētu aģentu un tikai 15 % – ar notāra klātieni. Tas padara pircēju neaizsargātu pret manipulācijām.

Daļēji oficiāli darījumi — ar daļu samaksas skaidrā naudā un daļu norādītu dokumentos —rada iespēju falsificēt patieso darījuma vērtību, tādējādi saglabājot vairākus tūkstošus eiro ārpus oficiālās uzskaites vai pakļaujot pircēju riskam saņemt atlīdzību tikai par dokumentos norādīto summu. 

Trešvalstu kanāli un AML problēmas

Kopš 2022. gada 24. septembra Krievijas un Baltkrievijas pilsoņiem ir aizliegts iegādāties īpašumus un tādā veidā saņemt uzturēšanās atļaujas. Tomēr darījumi joprojām var tikt veikti ar trešo valstu starpniecību, piemēram, caur NVS valstīs reģistrētām bankām, izmantojot uzņēmumu daļas vai necaurspīdīgus finanšu darījumus, kas apgrūtina šo struktūru pārraudzību no Latvijas iestāžu puses.

Fonā jaunais kadastra regulējums un nodokļu atvieglojumi

Saeima 2024. gada 30. maijā pieņēma grozījumus Nekustamā īpašuma valsts kadastra likumā, lai uzlabotu kadastrālās vērtības datu precizitāti un piemērotu šos datus valsts nodevām un zemes nomas maksām no 2025. gada. Pašvaldībām rodas iespēja svarīgos gadījumos piemērot atvieglojumus, piemēram, ģimenēm ar bērniem par nodokļiem 0,2–0,6 % robežās.

Ieteikumi drošības nodrošināšanai nekustamo īpašumu darījumos

Lai mazinātu riskus un pasargātu sevi no iespējamām krāpnieciskām situācijām, ir būtiski ievērot vairākus drošības principus. 

Pirmkārt, katrā darījumā ieteicams nodrošināt pret naudas atmazgāšanu vērstu pārbaudi (AML). Tas nozīmē, ka visā procesa gaitā būtu jāiesaista banka, notārs vai licencēts nekustamo īpašumu aģents — šīs puses ne vien nodrošina darījuma caurspīdīgumu, bet arī palīdz identificēt aizdomīgus finanšu plūsmu aspektus.

Otrkārt, kategoriski jāizvairās no daļējas samaksas skaidrā naudā. Pat šķietami nekaitīgs priekšlikums “zem galda” norēķināties par daļu summas var nākotnē pārvērsties par būtiskiem zaudējumiem vai nopietnām juridiskām sekām.

Treškārt, visa darījuma summa ir jādeklarē pilnā apmērā. Tas pasargās no nodokļu un nodevu paaugstinājuma riskiem, Valsts ieņēmumu dienesta papildu pārbaudēm un iespējamiem strīdiem ar darījuma partneriem vai iestādēm nākotnē.

Ceturtkārt, izglītoties par AML, sankcijām, kadastru un nodokļu likumiem, tostarp jaunajiem noteikumiem 2025. gada kadastrālajām vērtībām un pārejas periodiem.

Pieckārt, izmantot advokātu un ekspertu palīdzību īpaši, ja darījums saistīts ar trešvalstu bankām vai notiek caur uzņēmuma daļām.

Nekustamā īpašuma darījums Latvijā sen vairs nav vienkārša vai rutīnas procedūra — tas prasa juridisku precizitāti, emocionālu vērīgumu un pārdomātu finanšu plānošanu. Ja mērķis ir droši nokļūt savās sapņu mājās, izvairoties no kļūdām, krāpniecības un nevēlamiem pārsteigumiem, nepieciešams būt modram, informētam un rīkoties atbildīgi.

Mūsdienās Latvija kā valsts piedāvā arī noteiktus atbalsta instrumentus, kas vērsti uz lielāku caurspīdīgumu un drošību — gan kadastrālās vērtības precizēšanas iespējas, gan pārejas periodus nodokļu režīmu maiņai. Tomēr vissvarīgākais elements joprojām ir katra darījuma dalībnieka — gan pircēja, gan pārdevēja — personiskā atbildība: prasīt skaidrību, būt atklātam, pārbaudīt visu rūpīgi un izmantot profesionāļu palīdzību.

Varbūt tas nav vienkāršākais un lētākais ceļš, taču tas ir vienīgais, kas ved pie īpašuma, kuru tu ar pārliecību un mierīgu sirdi vari saukt par savējo.