Dzīve ēkā bez juridiska pamata: kas jāzina par ekspluatācijā nenodotām būvēm?

Mājai ir jumts, sienas un pat logi – varbūt pat dzīvokļi jau apdzīvoti. Tomēr viens būtisks solis palicis neizpildīts – būve nav nodota ekspluatācijā. Tas nozīmē, ka tā juridiski nemaz nepastāv kā izmantošanai gatava ēka. Lai arī no malas šķiet, ka viss ir kārtībā, likumā šādai situācijai ir pavisam cita nozīme – un arī nopietnas sekas.

Kad būve tiek uzskatīta par pabeigtu?

Lai ēku varētu izmantot atbilstoši tās paredzētajai funkcijai – dzīvošanai, tirdzniecībai vai jebkurai citai – tai vispirms ir jābūt oficiāli pieņemtai ekspluatācijā. Šis process ietver gan atbilstības pārbaudi būvprojektam, gan atzinumus no dažādām kontrolējošām institūcijām. Tikai pēc šādas saskaņošanas būvvalde izdod aktu par būves pieņemšanu ekspluatācijā.

Saskaņā ar Būvniecības likuma 21. panta otro daļu, būves izmantošana pirms tās nodošanas ekspluatācijā ir aizliegta. Šis aizliegums nav tikai formāla norma, bet būtisks drošības un atbildības jautājums. Ja ēka nav oficiāli nodota ekspluatācijā, tā nav uzskatāma par drošu, legālu un izmantošanai derīgu.

Kas notiek, ja šo prasību ignorē?

Dzīvot vai izmantot būvi, kas vēl nav nodota ekspluatācijā, ir ne tikai prettiesiski, bet arī riskanti. Pirmkārt, būvvalde vai pašvaldības institūcijas šādā gadījumā var uzsākt administratīvās lietvedības procesu un piemērot sodu par patvaļīgu būvniecību vai būves nelikumīgu izmantošanu.

Otrkārt, šāda situācija var ietekmēt arī īpašuma nodokļu aprēķinu. Ja būvdarbi netiek pabeigti noteiktā termiņā – 8 gadu laikā pēc būvatļaujas izsniegšanas – pašvaldībai ir tiesības piemērot paaugstinātu nekustamā īpašuma nodokļa likmi līdz pat 3 % no kadastrālās vērtības (saskaņā ar NĪN likuma 3. panta ceturto daļu). Šāds nodokļu slogs var kļūt par smagu finansiālu nastu.

Papildu tam – bez ekspluatācijā nodošanas ēka var nebūt apdrošināma. Apdrošināšanas sabiedrības nereti atsakās segt riskus vai atlīdzības prasības, ja ēka nav likumīgi nodota ekspluatācijā. Tas nozīmē, ka ugunsgrēka, applūšanas vai citu bojājumu gadījumā īpašnieks var palikt bez seguma.

Cik bīstama ir šāda "pelēkā zona"?

No malas tas var šķist kā formāls birokrātisks trūkums – “mājas taču stāv, cilvēki dzīvo”. Tomēr realitātē šāds stāvoklis rada būtiskus drošības riskus, jo bez pilnvērtīgas nodošanas ekspluatācijā nav veikta būves galīgā atbilstības pārbaude. Tātad – nav garantijas, ka inženiertīkli, elektroinstalācija, ventilācija un citas sistēmas darbojas droši un pareizi.

Turklāt, ja būve tiek izmantota un tajā notiek nelaime – piemēram, sabruk siena vai notiks ugunsgrēks, īpašniekam var nākties uzņemties pilnu civiltiesisko atbildību par nodarīto kaitējumu citiem cilvēkiem vai īpašumiem.

Kā šo situāciju sakārtot?

Lai izvairītos no visām iepriekš minētajām sekām, īpašniekam ir svarīgi pēc iespējas ātrāk veikt visus nepieciešamos soļus, lai ēka tiktu nodota ekspluatācijā. Parasti tas nozīmē:

- sagatavot visu nepieciešamo dokumentāciju (būvprojekta saskaņotās daļas, atzinumus, izpildmērījumus),

- iesniegt pieņemšanas pieteikumu Būvniecības informācijas sistēmā (BIS),

- organizēt būves pieņemšanas aktu ar būvvaldi,

- un saņemt lēmumu par nodošanu ekspluatācijā.

Šis process var būt atšķirīgs katrā pašvaldībā, jo katrai būvvaldei var būt savas papildu prasības, piemēram, attiecībā uz piekļuvi īpašumam, ceļiem, apzaļumošanu, ugunsdrošību u.c.

Kad dzīvošana nenodotā būvē tomēr ir iespējama?

Ir daži īpaši izņēmumi, kad ēku iespējams izmantot arī bez ekspluatācijā nodošanas – piemēram, konservētās būves gadījumā, ja tā nav paredzēta pastāvīgai izmantošanai, vai, ja tiek veikti būvniecības darbi, kuriem nav nepieciešama ekspluatācijā nodošana (saskaņā ar Ministru kabineta noteikumiem Nr. 529). Tomēr šie gadījumi ir specifiski un balstīti uz būvprojekta nosacījumiem – tos vienmēr jāizvērtē individuāli, konsultējoties ar būvvaldi vai sertificētu būvspeciālistu.

Noslēgumā

Lai arī var šķist vilinoši izmantot ēku pirms tās nodošanas ekspluatācijā – īpaši, ja būvdarbi jau pabeigti un viss “izskatās labi” – tas ir juridiski bīstami un finansiāli neizdevīgi. Labā ziņa – šo situāciju parasti var atrisināt, rūpīgi sakārtojot dokumentus un sadarbojoties ar būvvaldi. 

Ja īpašums ir jau iegādāts, taču vēl nav nodots ekspluatācijā – neatliec to uz nenoteiktu laiku. Būves nodošana ekspluatācijā ne tikai likvidē juridiskus riskus, bet arī paaugstina īpašuma vērtību un drošību.