Риски сделок с недвижимостью: как не стать жертвой мошенничества

Ежегодно в Латвии совершается около 54 400 сделок с недвижимостью. С 2017 года по 12 сентября 2024 года их общее количество достигло 380 481, из которых 94 005 — в Риге. Однако за этими внушительными цифрами скрывается менее оптимистичная картина: какова доля сделок, проходящих через официальные, прозрачные процедуры?

Реальность «серых» зон

Не менее 33 % сделок в Риге и 40–50 % в регионах совершаются с указанием заниженной стоимости недвижимости — этому способствует не только уровень госпошлин, но и налоговая нагрузка. В период с 2018 по 2023 год такие «серые» сделки составили около 100 миллионов евро.

Госпошлины и налоги — стимул к частичной оплате

На объем сделок влияет размер регистрационной госпошлины в Латвии — 1,5 % от суммы, тогда как в Эстонии она составляет всего 0,1–0,2 %, а в Литве — фиксированную плату в 17–34 евро. С 1 января 2025 года вступает в силу ставка налога на прирост капитала в размере 25,5 %, что делает официальное оформление сделки финансово болезненным решением.

Пример:

Квартира продается за 51 000 евро.

Изначально была приобретена за 31 000 евро.

Прирост капитала: 51 000 – 31 000 = 20 000 евро.

Налог: 20 000 × 25,5 % = 5 100 евро.

Плюс регистрационная пошлина 1,5 % от суммы сделки — 765 евро.

Как отмечает директор Управления по предотвращению легализации преступно полученных средств СГД Агнесе Рудзите, только около 40 % сделок отражают реальные рыночные цены. Стремление «сэкономить» подталкивает к нарушению закона, что может привести к налоговым проверкам и юридическим осложнениям.

«Сумеречная» зона: с новыми акцентами

По мнению ЛАНИДА и Банка Латвии, рынок в значительной степени подвержен влиянию так называемой «сумеречной зоны» — сферы, где реальные цены либо не раскрываются, либо искажаются. Как отмечает руководитель отдела AML Банка Латвии Кристапс Марковскис, если раньше проблемы касались в основном иностранных клиентов, то сегодня они связаны с мошенничеством, уклонением от налогов и нарушением санкционного режима.

В августе 2023 года ЛАНИДА зафиксировала, что особенно в сделках без ипотеки (где банк не требует оценки сертифицированного эксперта) продавцы и покупатели сознательно указывают в Земельной книге заниженную цену, в то время как в договоре фигурируют иные суммы. Это позволяет покупателю сэкономить на пошлинах, а продавцу — уменьшить сумму налога на прирост капитала.

Псевдопосредники и риски наличных сделок

Многие сделки проводятся при участии нелегальных посредников — как лицензированных, так и нет. Это позволяет избежать AML-проверок. По данным отрасли, только 20–30 % сделок проходят через лицензированного агента, и лишь около 15 % — в присутствии нотариуса, что делает покупателей уязвимыми для махинаций.

Частично оформленные сделки — когда часть суммы передается наличными, а часть отражается в документах — позволяют фальсифицировать реальную стоимость объекта. Это не только ведет к «теневому» обороту тысяч евро, но и создает риск, что покупатель в случае спора сможет вернуть лишь официально задокументированную сумму.

Третьи страны и AML-проблематика

С 24 сентября 2022 года гражданам России и Беларуси запрещено приобретать недвижимость в Латвии в целях получения вида на жительство. Однако на практике сделки продолжают осуществляться через посредников из третьих стран, например, с помощью банков из СНГ, операций с долями компаний или непрозрачных финансовых схем, затрудняющих контроль со стороны латвийских органов.

Актуализация вопроса кадастровой стоимости и налоговые льготы

30 мая 2024 года Сейм принял поправки к закону о государственном кадастре недвижимости, чтобы с 2025 года обеспечить более точную оценку кадастровой стоимости и применять ее к гос.пошлинам и арендной плате за землю. При этом муниципалитетам предоставлена возможность в ряде случаев снижать налоговую ставку — например, для семей с детьми она может составить 0,2–0,6 %.

Рекомендации по обеспечению безопасности сделок с недвижимостью

Чтобы минимизировать риски и избежать мошеннических схем, стоит придерживаться следующих принципов безопасности:

AML-проверка. Каждый участник сделки должен проходить проверку на соответствие требованиям по предотвращению отмывания денег. Привлечение банка, нотариуса или лицензированного агента — обязательное условие прозрачности.

Полный отказ от наличных. Даже «невинное» предложение рассчитаться «в конверте» может обернуться крупными потерями и юридическими рисками.

Полное декларирование суммы сделки. Это поможет избежать налоговых доначислений, проверок со стороны СГД и судебных споров в будущем.

Информированность. Необходимо самостоятельно разбираться в вопросах AML, санкций, кадастровой оценки и налогового регулирования, в том числе в новых нормах, вступивших в силу с 2025 года.

Юридическая поддержка. Особенно при сделках с участием банков третьих стран или операций с долями компаний настоятельно рекомендуется обращаться к адвокатам и профильным экспертам.

Сделки с недвижимостью в Латвии давно перестали быть простой или рутинной процедурой — они требуют юридической точности, эмоциональной внимательности и взвешенного финансового подхода. Если вы хотите безопасно оказаться в доме своей мечты, избежать ошибок, обмана и неприятных сюрпризов — важно быть бдительным, осведомлённым и действовать ответственно.

Современное латвийское законодательство предлагает дополнительные инструменты защиты — от уточнённой кадастровой оценки до переходных периодов при смене налоговых режимов. Однако главный фактор успеха — это личная ответственность каждого участника сделки: стремление к прозрачности, открытость, аккуратная проверка всех деталей и готовность привлекать профессионалов.

Это, возможно, не самый лёгкий и не самый дешевый путь — но единственный, который приведёт вас к недвижимости, которую вы сможете с уверенностью и спокойствием называть своей.