Жизнь в доме без официального статуса: чем грозит использование объектов незавершенного строительства?

Дом кажется готовым: есть стены, крыша, окна — возможно, даже жильцы уже обжились. Но один важный этап остался невыполненным — здание не сдано в эксплуатацию. С юридической точки зрения это означает, что оно не существует как пригодное для использования строение. Хотя на первый взгляд всё кажется в порядке, в реальности такая ситуация может повлечь за собой серьёзные последствия.

Когда строительство считается завершённым?

Чтобы здание можно было использовать по его назначению — будь то жильё, место торговли или иное — его в первую очередь необходимо официально сдать в эксплуатацию. Этот процесс включает проверку соответствия строительному проекту, получение заключений от различных контролирующих инстанций, а завершает его решение строительной комиссии (Būvvalde), подтверждающее, что здание готово к использованию.

Согласно части 2 статьи 21 Закона о строительстве (Būvniecības likums), использовать здание до его сдачи в эксплуатацию запрещено. И это не просто формальность — это вопрос безопасности и ответственности. Пока здание не принято в эксплуатацию, оно не считается надёжным и пригодным к использованию.

Что грозит при нарушении этих требований?

Использование здания без его официальной сдачи — это не только нарушение закона, но и реальный риск. Прежде всего, строительная служба или органы самоуправления могут начать административное производство и наложить штраф за самовольное строительство или незаконное использование строения.

Кроме того, подобная ситуация может повлиять на размер налога на недвижимость. Если строительные работы не завершены в течение определённого срока — восьми лет с момента выдачи разрешения на строительство — самоуправление имеет право применить повышенную ставку налога на недвижимость — до 3% от кадастровой стоимости, как это предусмотрено частью 4 статьи 3 Закона о налоге на недвижимость (NĪN likums). Такое налоговое бремя может стать серьёзным финансовым бременем.

Также важно отметить, что здание, не принятое в эксплуатацию, может оказаться неподлежащим страхованию. Страховые компании часто отказывают в выплатах, если объект не признан пригодным для эксплуатации. В случае пожара, затопления или других повреждений, владелец может остаться без компенсации.

Почему это не просто формальность?

Кому-то может показаться, что отсутствие акта сдачи — это мелочь. Ведь здание уже построено, всё стоит, люди живут. Но на самом деле такая ситуация создаёт реальные риски безопасности. Без сдачи в эксплуатацию никто официально не проверил, безопасны ли системы электроснабжения, вентиляции, водопровода и канализации. Это значит, что не исключены аварийные ситуации.

Если в здании произойдёт несчастный случай — например, обрушение конструкции или пожар — владелец может быть признан граждански ответственным за ущерб, причинённый другим людям или имуществу.

Как привести ситуацию в порядок?

Чтобы избежать всех вышеупомянутых проблем, владелец должен как можно скорее завершить процесс сдачи здания в эксплуатацию. Обычно для этого необходимо:

- подготовить всю требуемую документацию (утверждённые части проекта, заключения специалистов, геодезическую съёмку),

- подать заявление на сдачу объекта через Строительную информационную систему (BIS),

- организовать приёмку с участием строительной комиссии (бюро),

- получить акт о приёмке и официальный документ о сдаче в эксплуатацию.

Следует учитывать, что в разных самоуправлениях могут быть разные дополнительные требования, например, касающиеся подъездных путей, озеленения, противопожарных мер и пр.

Есть ли исключения?

Существуют определённые исключения, когда использование здания до сдачи в эксплуатацию всё же возможно. Например, в случае законсервированных объектов, если они не предназначены для постоянного проживания. Также бывают строительные работы, которые не требуют официальной сдачи, как это указано в Правилах Кабинета министров № 529. Однако такие ситуации необходимо оценивать индивидуально, желательно проконсультировавшись с местной строительной службой или сертифицированным специалистом.

В заключение

Использование здания до его официальной сдачи в эксплуатацию — это юридически рискованно и финансово невыгодно. Хорошая новость в том, что эту ситуацию обычно можно решить — главное, не откладывать её на неопределённый срок и своевременно взаимодействовать с самоуправлением.

Если вы уже приобрели такую недвижимость, не медлите — сдача объекта в эксплуатацию не только устраняет юридические риски, но и повышает его рыночную стоимость, надёжность и возможность страхования объекта.