Когда самовольная перестройка приводит к юридическим тупикам: реальный кейс с объектом на улице Bezdelīgu

Нелегальная перестройка дома – не просто риск получить штраф. Это часто сложный юридический лабиринт, выйти из которого можно только с профессиональной поддержкой. Ниже мы делимся типичным примером, с которым обратились в наше бюро.

📍 Локация: Bezdelīgu iela, Ogre (точный адрес не раскрывается по этическим причинам)

🔨 Суть проблемы:

Собственник частного дома провёл реконструкцию, увеличив общую площадь застройки с разрешённых 195 м² до 222,2 м², тем самым превысив допустимую плотность застройки участка (норма — 30%). Проектные изменения не были заранее согласованы с буввалде.

⚠️ Что выявила строительная инспекция (Būvvalde):

1. Превышена площадь застройки – необходимо либо уменьшить здание, либо приобрести дополнительную землю (что практически невозможно в жилой застройке).

2. Дом не подключён к центральной воде и канализации – согласно нормативам, при наличии сетей в радиусе 50 м, автономные системы запрещены.

3. Окна новой стены выходят на участок соседа — при расстоянии менее 4 метров это требует регистрации так называемого gaismas servitūts (световой сервитут) в земельной книге.

4. Все указанные нарушения препятствуют вводу дома в эксплуатацию и могут повлечь повышенный налог.

🔨 Что такое Gaismas servitūts?

Это сервитут (право на свет), когда окна постройки расположены слишком близко к границе участка. Согласно 1091 статье Гражданского закона Латвии (Civillikums), установка таких окон возможна только с письменным согласием соседа, зарегистрированным в Zemesgrāmata (земельной книге).

🔨 Риски для владельца:

 Дом юридически считается незаконной постройкой (nelikumiska būvniecība).

 Без согласований невозможно получить ekspluatācijā nodošana (акт ввода в эксплуатацию).

 Būvvalde может применить штрафы, предписания на демонтаж, либо обложить объект повышенным налогом (līdz 3% no kadastrālās vērtības).

 Даже при продаже недвижимости возможны проблемы с банками, нотариусами и покупателями.

🔨 Выход из ситуации (что делаем мы):

Юристы и архитекторы BAU fonds разработали для клиента пошаговый план:

1. Подготовка нового генерального плана и корректировка проектной документации.

2. Подача заявки на проект подключения к сетям водоснабжения.

3. Юридическое сопровождение переговоров с соседом о согласии на сервитут (в том числе через компенсацию или договор аренды).

4. Получение временного разрешения на демонтаж элемента здания — как способ отсрочки применения санкций.

✅ Что нужно запомнить:

Самовольное строительство = долгосрочные последствия. Даже небольшое отклонение от проекта может повлечь многолетние задержки, штрафы и невозможность продать или узаконить недвижимость.

🔨 Нужна помощь?

Мы работаем по всей Латвии. Если у вас похожая ситуация – обратитесь за консультацией:

📍 info@baufonds.lv 

📍 baufonds.lv 

📍 Юридическое и архитектурное сопровождение от профессионалов