Kas notiek, ja ēka un zeme pieder dažādiem īpašniekiem?

Īpašuma attiecības starp zemes un ēku īpašniekiem Latvijā nav vienmēr vienkāršas. To regulē vairāki likumi, kuros noteikti gan pirmpirkuma, gan izpirkuma tiesību principi.

Pirmpirkuma tiesības ēku īpašniekam

Saskaņā ar Publiskas personas mantas atsavināšanas likuma 44. pantu, ja zeme un uz tās esošā ēka pieder dažādām personām, priekšroka iegādāties apbūvēto zemesgabalu ir ēkas īpašniekam. Tas nozīmē, ka citām personām šāds zemes gabals netiek pārdots – ja ēkas īpašnieks to nepērk, zemes nomas attiecības turpinās.

Kas notiek ar nereģistrētām ēkām

Ja ēka nav ierakstīta Zemesgrāmatā, Valsts zemes dienestā vai pašvaldībā kā patstāvīgs īpašuma objekts, tā uzskatāma par zemes īpašnieka īpašumu. To paredz Civillikuma 968. pants. Tomēr pastāv iespēja tiesas ceļā pierādīt īpašuma tiesības uz šādu būvi – ja tiesa atzīst personas prasību, ēku iespējams reģistrēt kā atsevišķu īpašuma objektu.

Ēkas un zemes nedalāmība

Civillikuma 968. pants arī nosaka vispārējo principu: uz zemes uzcelta ēka ir tās daļa, un zeme kopā ar būvi veido vienotu nedalāmu īpašumu. Šis princips apliecina, ka būvi no zemes nav iespējams atdalīt kā pilnīgi neatkarīgu objektu, ja vien tā nav reģistrēta atsevišķi.

Izņēmumi un reģistrācijas kārtība

Likuma “Par nekustamā īpašuma ierakstīšanu zemesgrāmatās” 13. pants paredz, ka ēkas, kuras saskaņā ar likumu ir atzīstamas par patstāvīgu nekustamo īpašumu un atrodas uz svešas zemes, var reģistrēt zemesgrāmatā vispārējā kārtībā. Šādām būvēm atver atsevišķu zemesgrāmatas nodalījumu.

Ko tas nozīmē praksē?

Praksē tas nozīmē, ka ēkas īpašnieks, kurš ir reģistrējis būvi kā patstāvīgu nekustamo īpašumu, drīkst to pārdot arī tad, ja zeme pieder pašvaldībai vai citai personai. Savukārt zemes īpašniekam noteiktos gadījumos ir pirmpirkuma vai izpirkuma tiesības, ja tiek atsavināta pati ēka.