Перепланировка квартиры: что нужно знать, чтобы избежать проблем

Желание переделать квартиру под себя знакомо почти каждому владельцу жилья. Иногда достаточно снести перегородку между кухней и гостиной, объединить ванную с туалетом или превратить помещение в современное студио, чтобы дом стал удобнее и просторнее. Но именно за такими, на первый взгляд, мелочами скрывается серьёзный юридический аспект: любое изменение планировки, кроме косметического ремонта, чаще всего должно быть согласовано с Būvvalde. В противном случае собственнику грозит не только денежный штраф, но и неприятные последствия при продаже жилья.

Закон трактует незаконную перепланировку как строительные работы, начатые или завершённые без соответствующей проектной документации либо в нарушение нормативных требований. К категории самовольного строительства относится и эксплуатация здания или его части не по назначению. На практике чаще всего речь идёт о сносе стен или их частей между кухней и комнатой, объединении санузла, остеклении лоджий или расширении квартиры за счёт прилегающих помещений. Всё это кажется привычным, но, строго говоря, без официального разрешения такие действия являются нарушением.

Формально согласования требует почти всё, начиная с переноса унитаза и раковины или объединения санузла, и заканчивая изменением расположения мойки на кухне. Исключением остаётся только косметический ремонт, а в ряде случаев и замена окон. Для большинства прочих переделок существует упрощённая процедура – так называемое «vienkāršotā atjaunošana». Если работы не затрагивают несущие конструкции, фасад здания или общие инженерные коммуникации, достаточно подать в Būvvalde так называемую «aplīecinājuma karte». Это применимо, например, к объединению кухни и гостиной, демонтажу лёгкой перегородки или переделке кладовой в дополнительное жилое пространство. Однако упрощение возможно лишь в том случае, если квартира находится в индивидуальной собственности. В домах, где помещения являются долевой собственностью нескольких жильцов, любые переделки требуют стопроцентного согласия совладельцев, что на практике нередко превращается в непреодолимое препятствие.

Совсем другое дело — если изменения затрагивают несущие конструкции. В таких случаях упрощённой схемы недостаточно: необходим полноценный проект, подготовленный архитектором и инженером, согласование в Būvvalde и получение строительного разрешения. Если же дом находится в историческом центре или признан памятником культуры, то дополнительно придётся согласовывать проект с Nacionālā kultūras mantojuma pārvalde. Важно учитывать и то, что при переносе или расширении санузлов проект должен содержать информацию о гидроизоляции, шумоизоляции и расположении стояков, чтобы не возникло проблем у соседей.

Сам процесс согласования начинается с приглашения сертифицированного архитектора или инженера, который оценит, какие стены являются несущими, и разработает проект будущей перепланировки. К пакету документов необходимо приложить выписку из Земельной книги, техническую инвентаризацию помещения, пояснительную записку и сведения о предполагаемых расходах и подрядчике. После рассмотрения проекта в Būvvalde и получения разрешения можно приступать к работам, а по их завершении вновь обратиться в Valsts zemes dienests, чтобы заказать обновлённое кадастровое измерение. Только после этого квартира официально будет считаться введённой в эксплуатацию в новой конфигурации.

Игнорировать эти правила рискованно. За самовольную перепланировку предусмотрен штраф: до 700 евро для частных лиц и до 4300 евро для юридических. Ещё неприятнее ситуация, когда необходимость узаконивания выявляется при продаже: несоответствие реального планировочного решения кадастровым данным может сорвать сделку или вынудить покупателя отказаться от приобретения. Тем не менее даже уже выполненные работы можно легализовать – составить проект задним числом и согласовать его. Но это неизбежно обернётся дополнительными расходами и потерей времени.

Особую осторожность стоит проявлять тем, кто приобретает квартиру на вторичном рынке. Всегда необходимо сверять фактическую планировку с кадастровым планом и выпиской из Земельной книги. Если обнаруживаются различия, стоит заранее выяснить, законна ли перепланировка, и кто будет нести ответственность за её легализацию.

В конечном счёте, любое изменение пространства квартиры способно придать жилью удобство и повысить его стоимость. Однако делать это следует грамотно, с учётом всех правовых нюансов. Начинать стоит не с кувалды, а с консультации у архитектора и проверки документов. Такой подход избавит владельца от множества проблем – от жалоб соседей и штрафов до невозможности продать квартиру в будущем.