Рекомендации, на что обратить внимание при покупке квартиры

Покупка квартиры — это не только выбор нового жилья, но и серьёзное долгосрочное финансовое решение. Чтобы помочь потребителям принимать обдуманные и ответственные решения, был подготовлен обширный свод рекомендаций для покупателей жилья. Люди нередко интересуются вопросами, связанными с приобретением квартиры: справедливостью условий договора, техническим состоянием здания и другими нюансами. Поэтому мы собрали практические советы, на что следует обратить внимание при покупке квартиры.

Перед покупкой квартиры нужно выяснить её правовой и технический статус

При планировании сделки важно уточнить:

- приобретается ли отдельный объект недвижимости (квартира) или доля в общей собственности (от этого зависит порядок управления и принятия решений), а также убедиться, что продавец является законным владельцем. Это можно проверить на сайте (http://www.zemesgramata.lv) (платная услуга);

- имеются ли обременения — ипотека, залог или долги. Информация об обременениях доступна в Земельной книге (http://www.zemesgramata.lv). Если, например, товарищество собственников жилья проводит реновацию дома, в Коммерческом регистре может быть зарегистрирован и коммерческий залог;

- ведутся ли на объекте законные строительные работы, не осуществлялось ли самовольное строительство и не наложен ли запрет на эксплуатацию здания или его части. Данные доступны в Строительной информационной системе (http://www.bis.gov.lv), раздел «Sabiedrības informēšana»);

- какое назначение у здания или группы помещений, чтобы вместо квартиры не приобрести апартаменты гостиничного типа или производственное помещение (http://www.kadastrs.lv);

- кому принадлежит земля под зданием — это определит, потребуется ли оплачивать законную плату за её использование (сведения отражены в Земельной книге).

Чтобы оценить техническое состояние квартиры, рекомендуется:

- внимательно осмотреть жильё, проверив стены, полы, потолки, электропроводку, сантехнику и другие важные элементы;

- изучить общую информацию о серии дома. В разделе «Noderīgi» на сайте BIS можно найти данные об исследованиях прочности и устойчивости типовых многоквартирных домов;

- узнать, проводились ли мероприятия по повышению энергоэффективности. В BIS доступна карта реновированных многоквартирных домов и реестр энергетических сертификатов (http://www.bis.gov.lv);

- если дом находится в Риге и подключён к тепловым сетям AS «Rīgas siltums», проверить показатели энергопотребления и уровень энергоэффективности на сайте (http://www.georiga.lv);

- пообщаться с соседями — их мнение о состоянии дома, работе управляющей компании и актуальных проблемах часто бывает ценным;

- выяснить, кто управляет домом — управляющая компания, самоуправа или сами жители (в разделе «Reģistri» на сайте BIS доступен Реестр управляющих жилыми домами);

- уточнить, какой энергоноситель используется для отопления и подогрева воды: здания на ископаемом топливе всегда имеют более высокий первичный уровень энергопотребления, чем объекты на возобновляемых ресурсах или централизованном теплоснабжении.

Условия договора и дополнительные расходы

Очень важно убедиться, что все условия договора купли-продажи понятны (при необходимости стоит обратиться к юристу). Неясные пункты лучше уточнить письменно, а все изменения закрепить во всех экземплярах договора.

Особое внимание следует обратить на:

- цену и дополнительные платежи (например, государственные пошлины за регистрацию в Земельной книге);

- возможные положения о компенсации налога на недвижимость;

- налоги, которые могут возникнуть при сделке, например подоходный налог с населения или налог на добавленную стоимость (подробнее на сайте Налоговой службы);

- условия задатка — они должны соответствовать требованиям Гражданского закона (статья 1725 и последующие);

- порядок расторжения договора и санкции, включая штрафы за просрочку оплаты.

Также важно предусмотреть вопросы качества и исполнения договора — потребуется ли экспертная оценка состояния недвижимости до подписания акта приёма-передачи, а также нет ли условий, запрещающих покупателю предъявлять претензии к качеству жилья.

Если недвижимость продаёт застройщик

В таком случае стоит:

- проверить репутацию застройщика (отзывы, срок деятельности компании, наличие налоговых долгов);

- сопоставить рекламную информацию (брошюры, интернет, буклеты) с условиями договора — к примеру, относительно парковочных мест, общих помещений или детских площадок;

- убедиться, что объект соответствует строительным нормам и имеет все необходимые документы (это проверяется в строительном отделе самоуправы);

- выяснить, действует ли гарантия на строительные работы, чтобы устранение дефектов в период эксплуатации оставалось обязанностью строителей, а не покупателя.

Финансовые аспекты

Перед заключением сделки рекомендуется:

- сравнить цены на аналогичные квартиры в этом районе, не полагаясь только на слова продавца;

- изучить историю коммунальных платежей, попросив показать предыдущие счета, и убедиться в отсутствии долгов;

- оценить собственные возможности по погашению кредита в долгосрочной перспективе, если для покупки планируется ипотека;

- проверить, зарегистрирован ли посредник сделки в Реестре посредников по сделкам с недвижимостью (https://www.em.gov.lv/lv/nekustama-ipasuma-darijumu-starpnieku-registrs).

После покупки квартиры

Новому владельцу предстоит решить ряд практических вопросов:

- передать управляющему дому документы, подтверждающие право собственности на квартиру;

- уточнить, кто отвечает за вывоз мусора и как рассчитывается плата (например, в зависимости от числа зарегистрированных жильцов);

- узнать, как передавать показания водомеров и требуется ли их поверка;

- выяснить порядок смены пользователя в газифицированном объекте — оплатил ли предыдущий владелец все счета и расторгнул ли договор, чтобы новый собственник мог заключить контракт с выбранным поставщиком;

- уточнить порядок смены пользователя электроэнергии — прекратил ли предыдущий владелец договор с поставщиком и нужно ли новому заключить новый контракт или восстановить подключение.