Несогласованная перепланировка жилья – как этого избежать?

При выборе нового жилья одним из главных факторов становится его техническое состояние и степень износа. Без специальных знаний и внимательной проверки легко не заметить скрытые проблемы, в том числе самовольные перепланировки. Купив квартиру, где были проведены несогласованные работы, можно столкнуться не только с риском для безопасности и здоровья жильцов, но и с дополнительными расходами на оформление документов или приведение помещения в соответствие с нормами. Как убедиться, что в квартире не проводилась самовольная перепланировка?

Нужно учитывать, что продавец не всегда сообщает обо всех выполненных работах в недвижимости, а иногда сам может не знать, что делал предыдущий хозяин. Обнаружить несогласованную перепланировку можно, сравнив фактическое состояние квартиры с планом помещений и другими документами, которые есть у собственника. Чаще всего без разрешения возводят или сносят ненесущие перегородки, объединяют кухню с гостиной, совмещают или переносят санузлы, меняют окна или остекляют лоджии. Осматривая квартиру, важно оценить и другие технические риски, поэтому лучше пригласить специалиста, который сможет быстрее выявить все изменения.

Как несогласованная перепланировка влияет на стоимость жилья?

В зависимости от масштаба такие работы могут снизить рыночную стоимость квартиры на 5–10 %. По словам экспертов в сфере недвижимости, они негативно влияют не только на цену – примерно на треть сокращается и круг потенциальных покупателей. Большинство людей предпочитают приобретать жильё с полностью оформленной документацией, считая, что именно прежний собственник обязан привести её в порядок.

Какие перепланировки нужно согласовывать с другими собственниками?

Необходимость согласования зависит от характера и сложности работ – не всегда оно требуется. Если планируется сносить перегородку, важно определить, является ли стена несущей или ненесущей. В случае ненесущих стен согласие других владельцев квартир в доме не требуется. Но перенос или устройство санузла над жилым помещением соседей снизу обязательно нужно согласовать с их собственником.

Особое значение имеет юридический статус дома. Если здание не разделено на квартиры и находится в долевой собственности, каждому владельцу принадлежит часть всего объекта, а в пользование передан конкретный жилой блок. Тогда любая перепланировка подлежит согласованию со всеми совладельцами.

При ремонте фасада необходимо соблюдать единый архитектурный облик дома – это касается и типовых советских зданий. Замена окон не требует согласования, однако собственник не имеет права изменять цвет рам, их конструкцию или деление. С остеклением лоджий всё сложнее – оно далеко не всегда легко согласовывается. Общий вид здания фиксируется в фасадной карте, и если планируемые работы ей противоречат, выполнять их запрещено.

Что необходимо для согласования перепланировки?

Сначала нужно обратиться к архитектору, изложив ему идею и объём планируемых изменений. Специалист изучит кадастровое дело или приедет на объект, чтобы оценить перепланировку. Далее составляется подтверждающая карта, которую необходимо подать в строительное управление. Сроки получения ответа зависят от места нахождения недвижимости: в небольших городах и регионах согласование может занять всего один день, а в крупных, например, в Риге, ожидание заключения может растянуться до полутора месяцев. Стоимость услуг также различается – как правило, это несколько сотен евро, но в целом сумма не превышает тысячи. При этом расходы отличаются для частных лиц и юридических лиц.