Здания с невыясненной принадлежностью: как был решён один из давних вопросов имущественного права

В Латвии на протяжении многих лет оставалась актуальной проблема строений и зданий, чья принадлежность не была установлена. Около 13% всех объектов, зарегистрированных в Государственной кадастровой информационной системе недвижимости, то есть более 206 тысяч строений, имели статус «невыясненная принадлежность». Это означало, что юридический владелец здания отсутствовал, хотя сами постройки находились на конкретных земельных участках с установленными собственниками.

В чём заключалась проблема?

Статья 968 Гражданского закона закрепляла принцип единства земли и строения: всё, что возведено на земле и прочно связано с ней, считается её частью. Однако на практике оформить права собственности на такие здания было крайне сложно. Если объект не был зарегистрирован ни в Земельной книге, ни в Государственной земельной службе (VZD), ни в самоуправлении как самостоятельный объект недвижимости, он теоретически считался собственностью владельца земли. Но для официального закрепления этого права требовалось судебное разбирательство – процесс долгий, дорогостоящий и сложный.

В результате владельцы земли фактически признавались плательщиками налога на недвижимость за постройки, которые им юридически не принадлежали, но простого и доступного механизма узаконить права не существовало.

Поиск решения

Ещё в 13-м Сейме было сделано заключение, что оформить права на такие здания необходимо во внесудебном порядке. Министерство юстиции подготовило предложения о введении упрощённой процедуры для внесения строений с невыясненной принадлежностью в Земельную книгу.

Изначально обсуждалась возможность делать это по решению суда, но такой вариант признали неэффективным, и приоритет был отдан внесудебной процедуре. В конце 2022 года Минюст представил инициативу о внесении изменений, и в дальнейшем были приняты поправки к закону «О внесении недвижимости в Земельные книги».

Как действовал новый порядок?

Принятые поправки позволили владельцу земли объединять в одно имущество находящиеся на его участке здания с невыясненной принадлежностью без отдельного судебного процесса.

Процедура распространялась на все категории объектов – как жилые, так и нежилые здания, построенные до 5 апреля 1993 года. Чтобы внести их в Земельную книгу, требовалось соблюдение нескольких условий:

- здание не должно быть зарегистрировано в Земельной книге, VZD или самоуправлении как - самостоятельный объект,

- у него не должно быть указано собственника или законного владельца,

- необходимо подтверждение, что постройка возведена до 5 апреля 1993 года.

Для этого владелец земли подавал в суд заявление о закреплении, прилагая сведения из VZD и самоуправления о том, что объект ранее не был зарегистрирован за другим лицом.

Пользователей зданий в этот процесс не вовлекали, чтобы исключить искусственное затягивание процедуры. Однако если кто-либо считал, что его права нарушены, он сохранял возможность обратиться в суд с иском.

Важным условием было и письменное подтверждение собственника земли о том, что спора о правах нет. При этом он нес уголовную ответственность за предоставление ложных сведений.

Случаи строительства по договору аренды

Особое внимание уделялось зданиям, возведённым на основании договора аренды или ссуды. Если они соответствовали критериям самостоятельного объекта недвижимости, были построены на основании договора, заключённого до 2017 года, и при этом имелось разрешение на строительство, полученное до начала 2017-го, такие постройки также могли быть внесены в Земельную книгу как отдельная собственность.

Обсуждение деталей

В ходе обсуждения в Сейме развернулась дискуссия о необходимости предоставления справок из самоуправлений. Латвийский союз самоуправлений указал, что это лишняя работа, так как все архивные документы уже переданы государственным учреждениям. Генеральный директор VZD подтвердила, что соответствующая информация находится в их распоряжении.

В итоге принципиально было закреплено, что основным источником данных остаётся Государственная земельная служба.

Итог: проблема решена

Принятые поправки существенно изменили ситуацию. Владельцы земли получили возможность в упрощённом порядке оформить права собственности на здания с невыясненной принадлежностью. Это устранило давнее противоречие, когда обязанность платить налог существовала, а юридически закрепить собственность было практически невозможно.

Министерство юстиции подчеркнуло, что новое регулирование позволило в полной мере реализовать принцип единства земли и строения, предусмотренный Гражданским законом, и обеспечило стабильность и ясность в имущественных отношениях.