Сервитуты, залоги и аренда: как ограничивается использование недвижимости

При покупке или наследовании недвижимости нередко приходится сталкиваться с обременениями, которые могут ограничивать её использование. В этой статье рассмотрим, что представляют собой обременения в форме различных сервитутов и залоговых прав. Под обременением понимается вещное право, которое ограничивает недвижимость (НД), влияя на возможности её использования и стоимость. В отдельных случаях за недвижимость с обременением могут быть предоставлены налоговые льготы.

Например, в Риге налоговые льготы определены в соответствии с правилами думы № 109 «О порядке предоставления льгот по налогу на недвижимость в Риге».

Чтобы обременение имело юридическую силу и в отношении третьих лиц, оно обязательно должно быть зарегистрировано в Земельной книге. Информацию о нём можно найти в 3-й и 4-й частях раздела недвижимости.

На практике встречаются разные виды обременений. Чаще всего это охранные зоны, сервитуты прохода или проезда, персональные сервитуты в пользу физических лиц, залог в пользу физических или юридических лиц, а также права аренды или найма.

Что такое сервитут

Согласно статье 1130 Гражданского закона, сервитут – это право на чужую вещь, при котором право собственности на неё ограничено в использовании в пользу определённого лица или земельного участка.

Сервитуты делятся на реальные и персональные. Если право использования предоставлено конкретному лицу – это персональный сервитут, если в пользу другого земельного участка – реальный. Учреждать их можно законом, решением суда, договором или завещанием.

Персональные сервитуты в пользу физических лиц

Одним из самых распространённых обременений являются персональные сервитуты, предоставленные конкретному человеку.

Персональные сервитуты подразделяются на право пользования и право квартиры. Понятие «право пользования» шире, чем «право квартиры». Оно означает предоставленное право извлекать пользу из чужой вещи, используя её и получая плоды. Предметом пользования могут быть как движимые, так и недвижимые вещи. На практике чаще всего речь идёт о пользовании недвижимостью.

Типичный пример персонального сервитута – право квартиры. Согласно статье 1227 Гражданского закона, это вещное право пользоваться чужим домом как квартирой, не нанося вреда самому зданию. Такое право сохраняется до конца жизни пользователя, если он сам от него не отказался.

Важно помнить: если право квартиры зарегистрировано, то возможность собственника использовать жильё самому считается исключением. При отсутствии противоположных условий собственник не имеет права жить в квартире, переданной другому пользователю.

Пример: право квартиры

Бабушка оставила в наследство квартиру внуку, но ещё при жизни зарегистрировала в Земельной книге право квартиры за своим сожителем, который не был родственником. В итоге квартира оказалась обременена персональным сервитутом – сожитель имел право пользоваться ею до конца жизни. Юридически внук стал собственником, но использовать жильё не мог.

Пример: право пользования

Собственник может передать недвижимость в пользование другому лицу. В таком случае она обременяется персональным сервитутом: назначенный человек имеет право использовать объект до конца жизни, но сам владелец – нет.

Права собственника

Согласно статье 994 Гражданского закона, собственником НД признаётся только лицо, зарегистрированное в Земельной книге. Тот, кому предоставлено право пользования, не является собственником и не может продать или заложить недвижимость – он имеет лишь право пользоваться ею.

В то же время статья 1036 Гражданского закона закрепляет: собственность даёт владельцу полное право распоряжаться вещью, за исключением специально установленных ограничений. Это означает, что собственнику нельзя запретить входить в свою недвижимость или продать её, даже если она обременена.

Обязанности пользователя

У лица, которому предоставлен персональный сервитут, есть не только права, но и обязанности. Статьи 1227–1230 Гражданского закона обязывают его содержать жильё, не повреждать его, а также передавать помещения другим только с согласия собственника. Если обязанности нарушаются и владельцу наносится ущерб, он имеет право требовать возмещения убытков согласно статье 1779 Гражданского закона.

Иногда персональный сервитут предоставляется также наследникам. В статье 1229 указано, что если право квартиры предоставлено нескольким лицам совместно, оно сохраняется, пока жив хотя бы один из них. То есть права прекращаются лишь после смерти последнего пользователя.

Сервитут дороги

В сельской местности часто возникают споры о проезде. Если к своему участку невозможно подъехать иначе, как через землю соседа, собственник имеет право требовать установления сервитута дороги. Земля, через которую проходит дорога, называется служащей, а участок, для которого сервитут установлен, – господствующим. Владелец служащей земли не имеет права чинить препятствия проезду.

Следует обратить внимание, как сервитут дороги зарегистрирован в Земельной книге – как отметка или как закрепление. Отметка обычно указывает на временное решение, возникшее в период земельной реформы, и позже может быть аннулирована, если доступ возможен иным путём. Если же сервитут закреплён, это означает, что право полностью установлено и собственник земли не может его отменить, даже если оно причиняет неудобства.

Залоговые права

Обременением может быть и зарегистрированный в Земельной книге залог в пользу физического или юридического лица. Его можно учредить договором, завещанием или решением суда. Наиболее распространённая ситуация – залог недвижимости при получении ипотечного кредита.

Согласно статье 841 Гражданского закона, залоговое право даёт кредитору возможность обеспечить свой долг за счёт чужой вещи. Если должник не рассчитался, кредитор может обратить взыскание на предмет залога. Ипотека относится к самой недвижимости, а не к её владельцу, поэтому при продаже обременённого объекта покупатель приобретает его вместе с ипотекой.

Поэтому перед покупкой недвижимости рекомендуется заказать выписку из Земельной книги, чтобы узнать обо всех обременениях и обязательствах.

Залог прекращается автоматически, когда погашен долг, для обеспечения которого он был установлен.

Если же в Земельной книге остаётся запись о залоге в пользу компании, которая уже ликвидирована, необходимо обращаться в суд с просьбой о снятии этой записи, представив подтверждение из Регистра предприятий о ликвидации фирмы. На основании решения суда запись в Земельной книге будет удалена.