Princips “parāds seko dzīvoklim”: no janvāra jaunajiem īpašniekiem būs jāatbild arī par vecajiem rēķiniem

Iegādājoties dzīvokli, no nākamā gada janvāra jaunais īpašnieks būs atbildīgs par dzīvokļa parādiem, kas radušies līdz trīs gadiem pirms īpašuma iegādes. Šādas izmaiņas paredz grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā, kuri stājas spēkā 16. jūlijā. Arī grozījumi Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā, kas stājas spēkā tajā pašā dienā, paplašina personu loku, kam ir tiesības iegūt izziņu par parāda apmēru, kas saistīts ar konkrēto dzīvokli. Šie grozījumi ir vērsti uz dzīvokļu īpašnieku kopības, dzīvojamo māju pārvaldnieku un komunālo pakalpojumu sniedzēju tiesisko interešu aizsardzību, ja dzīvokļu īpašnieki neveic maksājumus par saņemtajiem pakalpojumiem un nepilda lojalitātes pienākumus pret kopību attiecībā uz uzkrājumu veidošanu mājai, norādīts grozījumu anotācijā.

Lai gan normatīvie akti dzīvojamo māju pārvaldīšanas jomā nosaka dzīvokļu īpašnieku pienākumu veikt norēķinus par pakalpojumiem un veikt maksājumus uzkrājumu fondā, praksē bieži notiek, ka dzīvokļa atsavinātājs neveic maksājumus, kas radušies pirms īpašuma pārdošanas. Grozījumi paplašina Civillikumā ietverto reālnastas institūtu, ieviešot likumisku reālnastu Dzīvokļa īpašuma likumā. Tas nozīmē, ka dzīvokļa īpašniekam būs pienākums:

- segt dzīvojamās mājas pārvaldīšanas un komunālos izdevumus;

- veikt iemaksas dzīvokļu īpašnieku kopības uzkrājumu fondā.

Likumiskā reālnasta uz īpašumu netiks nodibināta ar ierakstu zemesgrāmatā.

Civillikuma 1260. pants nosaka, ka reālnasta ir pastāvīgs pienākums attiecībā uz nekustamo īpašumu, kas paredz atkārtotus maksājumus naudā. Tādējādi grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā ievieš principu “parāds seko dzīvoklim”, kas nozīmē, ka dzīvokļa atsavināšanas gadījumā par parādiem atbildēs tā jaunais īpašnieks.

Princips “parāds seko dzīvoklim”

Jaunais likums tiek papildināts ar 13.1 pantu, kas nosaka dzīvokļa īpašuma ieguvēja atbildību par izdevumiem, kas radušies brīvprātīgas atsavināšanas laikā.

Dzīvokļa īpašniekam būs jāsedz:

- dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumi;

- maksājumi par dzīvokļa lietošanu (komunālie pakalpojumi);

- iemaksas uzkrājumu fondā;

- maksājumi par zemes lietošanas tiesībām.

Ja parāds ir nokavēts, dzīvokļa ieguvējs būs atbildīgs arī par nokavējuma procentiem un līgumsodiem.

Turklāt dzīvokļa īpašniekam būs pienākums nekavējoties segt parādus un nokavējuma maksājumus pēc īpašuma iegādes.

Attiecībā uz citiem pakalpojumiem, piemēram, internetu vai elektroenerģiju, atbildība paliek iepriekšējā īpašnieka ziņā.

Parādi par iepriekšējiem trim gadiem

Ar grozījumiem tiek noteikts, ka jaunais īpašnieks būs atbildīgs par parādiem, kas radušies ne agrāk kā trīs gadus pirms dzīvokļa īpašuma iegādes.

Parādi, kas radušies pirms trīs gadiem, joprojām būs iepriekšējā īpašnieka atbildība, ja maksājumi netika veikti savlaicīgi.

Likumā paredzēts pārejas periods. Saskaņā ar pārejas noteikumiem, jaunais īpašnieks būs atbildīgs par parādiem, ja dzīvokļa atsavināšana būs notikusi pēc 2025. gada 31. decembra. Parādiem, kas radušies līdz 2025. gada 31. decembrim, atbildība iestāsies tikai iepriekšējam īpašniekam.

Jaunais īpašnieks var prasīt atlīdzinājumu

Jaunais dzīvokļa īpašnieks var apstrīdēt parādu pamatotību tiesā. Viņš var aizstāt iepriekšējo īpašnieku tiesvedībā un izmantot visas tā iespējas pret kreditoriem.

Dzīvokļa īpašnieks var prasīt atlīdzinājumu no iepriekšējā īpašnieka par samaksātajiem parādiem, ja vien nav panākta cita vienošanās.

Potenciālā pircēja tiesības uz informāciju

Pirms iegādāties dzīvokli, potenciālais pircējs varēs iegūt informāciju par to, kādā mērā iepriekšējais īpašnieks ir veiksmīgi norēķinājies par pakalpojumiem un uzkrājumiem mājokļa fondā.

Grozījumi Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā paredz, ka pakalpojumu sniedzējs vai dzīvojamās mājas pārvaldnieks sagatavos izziņu par maksājumiem, ja dzīvokļa īpašnieks vai viņa pilnvarotā persona to pieprasa.

Ja izziņu sagatavo pārvaldnieks, tad viņam būs jānorāda arī pakalpojumu sniedzēji, kas veic nepieciešamos pakalpojumus dzīvokļa uzturēšanai.

Logu nomaiņa, saskaņojot ar pārvaldnieku

Šobrīd Dzīvokļa īpašuma likuma 3. panta otrās daļas 4. punkts noteic, ka atsevišķo īpašumu norobežojošie logi un durvis ir atsevišķā īpašuma elementi. Līdz ar grozījumiem šis punkts tiek mainīts, no tā svītrojot logus. No 2026. gada 1. janvāra minētais punkts attiecas tikai uz durvīm, paredzot, ka atsevišķo īpašumu norobežojošās durvis ir atsevišķā īpašuma elements, izņemot gadījumus, kad tās ir dzīvojamās mājas un tās ārtelpu ārējās norobežojošās konstrukcijas.

Papildinot Dzīvokļa īpašuma likuma 10. panta pirmo daļu ar jaunu 7.1 punktu, noteikts, ka dzīvokļa īpašniekam ir pienākums par saviem līdzekļiem veikt atsevišķo īpašumu norobežojošo logu un durvju remontu un apkopi, ja šie logi un durvis ir dzīvojamās mājas ārējās norobežojošās konstrukcijas.

Jaunā redakcijā izteikta 11. panta otrā daļa, kas turpmāk paredz, ka dzīvokļa īpašniekam ir tiesības atjaunot vai mainīt atsevišķo īpašumu norobežojošos logus un durvis, kas ir dzīvojamās mājas ārējās norobežojošās konstrukcijas, to saskaņojot ar pārvaldnieku. Pārvaldniekam jāizvērtē atjaunošanas darbu atbilstība normatīvo aktu prasībām. Savukārt dzīvokļu īpašnieku kopība vai atsevišķās dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki var noteikt, ka šādi būvdarbi veicami tikai ar viņu piekrišanu.

Arī iepriekš minētās likuma normas tiks piemērotas no 2026. gada 1. janvāra.

Pārejas noteikumi paredz atrunu par rīcību situācijās, ja dzīvokļu īpašnieku kopība ir pieņēmusi lēmumu par dzīvojamās mājas logu vai durvju nomaiņu dzīvojamās mājas atjaunošanas gadījumā, bet dzīvokļa īpašnieks jau ir nomainījis vai atjaunojis atsevišķo īpašumu norobežojošo logu vai durvis līdz 2025. gada 31. decembrim.

Tādā gadījumā likumā noteikts:

ja nomainīto logu vai durvju tehniskās un fizikālās īpašības ir tādas pašas vai labākas par dzīvokļu īpašnieku kopības izraudzīto logu vai durvju attiecīgajām īpašībām, īpašnieks var prasīt, lai dzīvokļu īpašnieku kopība viņa nomainīto vai atjaunoto logu vai durvis saglabā;

ja dzīvokļu īpašnieku kopības izraudzīto logu vai durvju vizuālais izskats atšķiras, īpašnieks atlīdzina loga vai durvju nomaiņas vai atjaunošanas izdevumus, ņemot vērā to nolietojumu.