Pirmpirkuma tiesības: kad tās jāpiemēro?

Kopīpašniekiem, nomniekiem, līdzmantiniekiem un pašvaldībām ir tiesības izmantot pirmpirkuma tiesības, pirms atsavināt īpašumu vai tā daļu trešajai personai. Pirmpirkuma tiesības var būt gan līgumā noteiktas, gan arī pastāvēt, balstoties uz likumu. Izskatīsim izplatītākos pirmpirkuma tiesību veidus.

Pirmpirkuma tiesības līguma ietvaros

Visbiežāk pirmpirkuma tiesības tiek norakstītas pirkuma, nomas vai īres līgumos. Piemēram, ja tiek noslēgts nomas līgums, var paredzēt, ka nomniekam ir pirmpirkuma tiesības, ja viņš vēlēsies pārdot nomas objektu. Šādā gadījumā pirmpirkuma tiesības pieder nomniekam. Tomēr, ja nomnieks nolemj šīs tiesības neizmantot, īpašums var tikt pārdots citai personai.

Ja pirmpirkuma tiesības tiek noteiktas līgumā, tas jānosaka jau līguma slēgšanas laikā. Turklāt, lai šī vienošanās būtu saistoša arī trešajām personām, tā ir jāreģistrē zemesgrāmatā.

Civillikuma 2060. pants paredz īpašu pirmpirkuma tiesību formu – pirmpirkuma pielīgumu. Tas ir līgums, ar kuru viena persona piešķir otrai priekšrocību iegādāties īpašumu, ja tas tiek pārdots. Par lēmumu izmantot pirmpirkuma tiesības jāinformē: par kustamām lietām – nekavējoties, bet par nekustamām – divu mēnešu laikā.

Ja īpašums tiek pārdots bez pirmpirkuma pielīguma tiesīgās personas paziņojuma, tā var pieprasīt zaudējumu atlīdzību tikai no personas, kas iegādājusies īpašumu, nevis no īpašuma pārdevēja.

Pirmpirkuma tiesības likuma ietvaros

Papildus līgumā noteiktajām pirmpirkuma tiesībām tās var pastāvēt arī uz likuma pamata. Normatīvie akti paredz šādas tiesības šādos gadījumos:

- Kopīpašniekam, ja viens no kopīpašniekiem pārdod savu daļu trešajai personai.

- Ēkas vai zemes īpašniekam, ja ēka un zeme pieder dažādām personām, un tās nav apvienotas vienā nekustamajā īpašumā. Tā, piemēram, ēkas īpašniekam ir pirmpirkuma tiesības uz zemi, uz kuras tā atrodas, un otrādi.

- Līdzmantiniekam, kas nav saņēmis savu daļu dabā, ja pārējie mantinieki savu daļu atsavina pirms desmit gadiem.

Šajos gadījumos pirmpirkuma tiesību izmantošanas noteikumi ir norādīti Civillikuma 1073. pantā, 2060.-2063. pantā.

Minētās normas nosaka, ka pēc pirkuma līguma noslēgšanas pārdevējam jāpiedāvā pirmpirkuma tiesīgajai personai izmantot savas tiesības. Pirmpirkuma tiesīgajam jāpieņem lēmums divu mēnešu laikā.

Ja šis termiņš tiek nokavēts, tad pirmpirkuma tiesības tiek zaudētas. Ja pirmpirkuma tiesīgais vēlas izmantot tiesības, tad viņam jāizpilda tie paši nosacījumi, kas piedāvāti jaunajam pircējam, ja vien citādi nav norunāts.

Gadījumos, kad pirmpirkuma tiesības nav bijis iespējams izmantot atsavinātāja vainas dēļ, pirmpirkuma tiesīgais var izmantot izpirkuma tiesības. Tā ir tiesība iegādāties nekustamo īpašumu, atstumjot jauno īpašnieku. Šo tiesību var izmantot gada laikā.

Civillikuma 702. pants nosaka, ka pirmpirkuma un izpirkuma tiesības var mantot, ja tās pieņemts mantojuma ietvaros, un tās pāriet uz mantiniekiem jau ar mantojuma atstājēja nāvi.

Pirmpirkuma tiesību piedāvājums labāk jānoformē rakstiski

Pirmpirkuma tiesību izmantošana ir iespējama tikai tad, ja attiecīgā persona ir saņēmusi oficiālu piedāvājumu izmantot šīs tiesības.

Lai izvairītos no strīdiem par piedāvājuma saņemšanu, vislabāk ir izteikt piedāvājumu rakstiski un izsniegt to pret parakstu. To var darīt arī caur zvērināta notāra starpniecību. Ja nepieciešams, notārs var izsniegt apliecību, kas apstiprina, ka pirmpirkuma tiesīgais ir saņēmis piedāvājumu.

Ja īpašums tiek pārdots trešajai personai, neņemot vērā pirmpirkuma tiesības, tad pirmpirkuma tiesīgais var pieprasīt darījuma spēkā neesamību vai prasīt zaudējumu atlīdzību no pārdevēja. Ja tas tiek pierādīts, ka jauns pircējs rīkojies ļaunā ticībā (zinot par pirmpirkuma tiesībām), var vērsties arī pret jauno īpašnieku.

Pirmpirkuma tiesības pašvaldībām un valstij

Speciālie likumi nosaka arī pirmpirkuma tiesības pašvaldībām un valstij. Tās piemēro gadījumos, kad:

- Pašvaldība atsavina īpašumu, kas nepieciešams tās funkciju veikšanai.

- Valsts iegādājas īpašumus aizsargājamās teritorijās vai kultūras pieminekļus.

- Pašvaldības rīkojas saskaņā ar noteiktiem normatīviem aktiem, kas reglamentē īpašumu iegādi.

Šie likumi tiek kontrolēti, iesniedzot dokumentus zemesgrāmatai, lai pārreģistrētu īpašumtiesības.

Kāpēc pašvaldībām un valstij ir pirmpirkuma tiesības?

Pašvaldības un valstij ir pirmpirkuma tiesības, lai sabiedrības interesēs iegādātos īpašumus ar kultūrvēsturisku vai dabas aizsardzības nozīmi, vai arī īpašumus, kas nepieciešami sociālas nozīmes funkciju veikšanai. Šīs tiesības ir ierobežotas un jāapstiprina attīstības plānos.

Ja īpašums tiek pārdots apiet pirmpirkuma tiesības, pašvaldība var vērsties tiesā, ja uzskata, ka tā tika apmānīta un pirmpirkuma tiesību izmantošana tika apieta.

Ja tiek pārdots nekustamais īpašums, pirkuma līgums jāiesniedz attiecīgajai pašvaldībai pirms īpašuma reģistrēšanas zemesgrāmatā. Pašvaldība izvēlas, vai izmantot pirmpirkuma tiesības. Ja tās tiek izmantotas, pārdevējam būs jāatceļ darījums ar trešo personu. Ja tās netiek izmantotas, jāpieņem lēmums piecu darba dienu laikā.

Ja pašvaldība nolemj izmantot pirmpirkuma tiesības, dokumentos jāiekļauj atbilstoša kvīts vai atteikums izmantot tiesības.