Право первоочередного выкупа: когда оно применяется?

Собственники совместной собственности, арендаторы, наследники и муниципалитеты имеют право воспользоваться правом первоочередного выкупа, прежде чем отчуждать свою собственность или её часть третьим лицам. Право первоочередного выкупа может быть установлено как договором, так и законом. Рассмотрим наиболее распространенные виды прав первоочередного выкупа.

Право первоочередного выкупа в рамках договора

Чаще всего право первоочередного выкупа устанавливается в договорах купли-продажи, аренды или субаренды. Например, при заключении договора аренды можно предусмотреть, что у арендатора будет право первоочередного выкупа, если он решит продать арендуемый объект. В этом случае право первоочередного выкупа принадлежит арендатору. Однако, если арендатор решит не воспользоваться этим правом, собственник может продать объект другому лицу.

Если право первоочередного выкупа устанавливается в договоре, это необходимо указать при заключении договора. Более того, чтобы данное соглашение было обязательным для третьих лиц, его нужно зарегистрировать в кадастре недвижимости.

Глава 2060 Гражданского кодекса предусматривает особую форму права первоочередного выкупа — соглашение о первоочередном выкупе. Это договор, по которому одна сторона предоставляет другой стороне преимущество в приобретении имущества, если оно будет продано. О решении воспользоваться правом первоочередного выкупа необходимо уведомить: по движимому имуществу — незамедлительно, а по недвижимому — в течение двух месяцев.

Если имущество продается без уведомления лица, имеющего право первоочередного выкупа, оно может потребовать компенсацию убытков только от покупателя, а не от продавца.

Право первоочередного выкупа по закону

Кроме прав, установленных договором, право первоочередного выкупа может существовать и на основании закона. Нормативные акты предусматривают такие права в следующих случаях:

- Для совладельцев, если один из совладельцев продает свою долю третьему лицу.

- Для владельцев зданий или земель, если здание и земля принадлежат разным лицам и не объединены в единый объект недвижимости. Например, владельцу здания предоставляется право первоочередного выкупа на землю, на которой оно находится, и наоборот.

- Для наследников, не получивших свою долю в натуре, если другие наследники отчуждают свою долю до истечения десяти лет.

В этих случаях порядок использования права первоочередного выкупа установлен в статьях 1073, 2060–2063 Гражданского кодекса.

Указанные нормы предусматривают, что после заключения договора купли-продажи продавец обязан предложить лицу, имеющему право первоочередного выкупа, воспользоваться этим правом. Лицо, имеющее право первоочередного выкупа, должно принять решение в течение двух месяцев.

Если этот срок пропущен, то право первоочередного выкупа теряется. Если лицо, имеющее право первоочередного выкупа, решит воспользоваться этим правом, то оно должно выполнить те же условия, что предложены новому покупателю, если только иное не согласовано.

Если право первоочередного выкупа не было использовано по вине отчуждателя, то лицо, имеющее это право, может воспользоваться правом выкупа. Это право позволяет приобрести недвижимость, отстранив нового владельца. Это право может быть использовано в течение года.

Статья 702 Гражданского кодекса также устанавливает, что права первоочередного выкупа и выкупа могут быть унаследованы, если они были приняты в рамках наследства, и переходят к наследникам с момента смерти наследодателя.

Предложение права первоочередного выкупа лучше оформить письменно

Использование права первоочередного выкупа возможно только в случае, если соответствующее лицо получило официальное предложение воспользоваться этим правом.

Чтобы избежать споров о получении предложения, лучше оформить предложение письменно и передать его под подпись. Это также можно сделать через нотариуса. При необходимости нотариус может выдать свидетельство, подтверждающее, что лицо, имеющее право первоочередного выкупа, получило предложение.

Если имущество продается третьей стороне без учета права первоочередного выкупа, то лицо, имеющее это право, может потребовать признания сделки недействительной или потребовать компенсацию убытков от продавца. Если будет доказано, что новый покупатель действовал недобросовестно (зная о праве первоочередного выкупа и умышленно не уведомив об этом), можно обратиться и к новому владельцу.

Право первоочередного выкупа для муниципалитетов и государства

Специальные законы также устанавливают право первоочередного выкупа для муниципалитетов и государства. Это право применяется в следующих случаях:

- Муниципалитет отчуждает имущество, необходимое для выполнения своих функций.

- Государство приобретает имущество в охраняемых территориях или культурные памятники.

- Муниципалитеты действуют в соответствии с нормативными актами, регулирующими приобретение имущества.

Эти законы контролируются при подаче документов в кадастр для перерегистрации прав собственности.

Зачем муниципалитетам и государству нужно право первоочередного выкупа?

Муниципалитетам и государству предоставляется право первоочередного выкупа для того, чтобы в интересах общества приобрести имущество с культурно-историческим или природоохранным значением, а также имущество, необходимое для выполнения социальных функций. Эти права ограничены и должны быть подтверждены планами развития.

Если имущество продается с обходом прав первоочередного выкупа, муниципалитет может обратиться в суд, если считает, что его обманули, и использование права первоочередного выкупа было обойдено.

Как предлагается право первоочередного выкупа муниципалитетам?

Если кто-то решит продать недвижимость, договор купли-продажи необходимо представить в соответствующий муниципалитет до регистрации права собственности в кадастре. Муниципалитет решает, использовать ли право первоочередного выкупа. Если оно используется, продавцу нужно будет отменить сделку с третьей стороной. Если оно не используется, решение должно быть принято в течение пяти рабочих дней.

Если муниципалитет решит использовать право первоочередного выкупа, в документах должно быть указано соответствующее подтверждение или отказ от использования прав.