Принцип "долг следует за квартирой": с января новые владельцы будут отвечать и за старые долги

При покупке квартиры с января следующего года новый собственник будет нести ответственность за долги по квартире, возникшие не позднее трех лет до перехода права собственности. Эти изменения предусматривает поправки в Закон о праве собственности на квартиру, которые вступают в силу 16 июля. Также изменения в Закон о управлении многоквартирными домами, вступающие в силу 16 июля, расширяют круг лиц, которые имеют право запросить справку о размере долга, связанном с конкретной квартирой. Эти изменения направлены на защиту законных интересов владельцев квартир, управляющих домов и поставщиков коммунальных услуг, если владельцы квартир не оплачивают полученные услуги и не исполняют свои обязательства перед объединением владельцев квартир по накоплению средств на дом, говорится в аннотации к поправкам.

Хотя нормативные акты в области управления многоквартирными домами предусматривают обязанность владельцев квартир оплачивать услуги и взносы в фонд накоплений дома, на практике возникают ситуации, когда продавец квартиры не погашает задолженность, образовавшуюся до продажи. Поправки расширяют институт реальной обремененности, предусмотренный Гражданским кодексом, вводя в Закон о праве собственности на квартиру юридическую реальную обремененность, которая выражается в обязанности каждого владельца квартиры:

- оплачивать расходы на управление домом и коммунальные услуги;

- делать взносы в фонд накоплений владельцев квартир.

Законная реальная обремененность на имущество не устанавливается путем записи в земельной книге.

Статья 1260 Гражданского кодекса гласит, что реальная обремененность — это постоянное обязательство по недвижимости, предусматривающее повторные платежи в денежной форме. Таким образом, поправки в Закон о праве собственности на квартиру вводят принцип "долг следует за квартирой", что означает, что в случае добровольной продажи квартиры за долги будет отвечать новый собственник.

Принцип "долг следует за квартирой"

Закон дополнен статьей 13.1, которая устанавливает ответственность нового владельца квартиры за расходы, возникшие в результате добровольной продажи.

На владельца квартиры ложится обязанность оплачивать:

- расходы на управление многоквартирным домом;

- оплату коммунальных услуг, связанных с использованием квартиры;

- взносы в фонд накоплений;

- плату за использование земельных участков.

Если долг просрочен, новый собственник будет нести ответственность и за проценты за просрочку, и за штрафные санкции.

Кроме того, новый собственник обязан немедленно погасить долги и штрафы после получения квартиры.

Ответственность за другие услуги, такие как интернет или поставка электроэнергии, остается на предыдущем владельце.

Долги, возникшие за последние три года

С поправками устанавливается, что новый собственник будет нести ответственность за долги, возникшие не более чем за три года до перехода права собственности.

Долги, возникшие более трех лет назад, остаются на ответственности предыдущего владельца, если он не оплатил их вовремя.

Закон также предусматривает переходный период. Согласно переходным положениям, ответственность нового собственника за долги будет распространяться на случаи, когда квартира была продана после 31 декабря 2025 года. За долги, возникшие до этой даты, ответственность будет возложена на предыдущего владельца.

Новый собственник может требовать компенсацию

Новый собственник квартиры может оспаривать обоснованность долга в суде. Он может заменить предыдущего владельца в судебном процессе и использовать все его права против кредиторов.

Новый собственник может потребовать от предыдущего владельца компенсацию за уплаченные долги, если только не было достигнуто иное соглашение.

Права потенциального покупателя на информацию

До покупки квартиры потенциальный покупатель сможет узнать, насколько добросовестно продавец исполнил свои обязательства по оплате услуг и взносов в фонд накоплений дома.

Изменения в Законе о управлении многоквартирными домами устанавливают, что поставщик услуг или управляющий домом должны подготовить справку о платежах по запросу владельца квартиры или его уполномоченного лица.

Если справку готовит управляющий, он обязан указать также информацию о поставщиках услуг, которые обеспечивают необходимые для дома услуги.

Замена окон с согласованием с управляющим

В настоящее время пункт 4 части 2 статьи 3 Закона о праве собственности на квартиру устанавливает, что окна и двери, разделяющие отдельные части имущества, являются элементами отдельного имущества. С изменениями этот пункт будет изменен, и окна будут исключены. С 1 января 2026 года данный пункт будет относиться только к дверям, устанавливая, что двери, разделяющие отдельные части имущества, являются элементом отдельного имущества, за исключением случаев, когда эти двери являются внешними ограждающими конструкциями жилого дома и его внешних помещений.

Дополняя часть 1 статьи 10 Закона о праве собственности на квартиру новым пунктом 7.1, установлено, что собственник квартиры обязан за свой счет выполнять ремонт и обслуживание окон и дверей, разделяющих отдельные части имущества, если эти окна и двери являются внешними ограждающими конструкциями жилого дома.

В новой редакции второй части статьи 11 предусмотрено, что собственник квартиры имеет право восстанавливать или заменять окна и двери, разделяющие отдельные части имущества, если они являются внешними ограждающими конструкциями жилого дома, согласовав эти работы с управляющим. Управляющий должен оценить соответствие работ нормативным требованиям. В то же время объединение собственников квартир или собственники отдельных квартир в жилом доме могут установить, что такие строительные работы должны проводиться только с их согласия.

Также указанные положения закона будут применяться с 1 января 2026 года.

Переходные положения предусматривают оговорку относительно действий в ситуациях, когда объединение собственников квартир приняло решение о замене окон или дверей в жилом доме в рамках его реконструкции, но собственник квартиры уже заменил или восстановил окна или двери, разделяющие отдельные части имущества, до 31 декабря 2025 года.

В таком случае в законе установлено:

- если технические и физические характеристики замененных окон или дверей одинаковы или лучше, чем характеристики окон или дверей, выбранных объединением собственников квартир, собственник может потребовать, чтобы объединение собственников квартир сохранило его замененные или восстановленные окна или двери;

- если внешний вид окон или дверей, выбранных объединением собственников квартир, отличается, собственник компенсирует расходы на замену или восстановление окон или дверей, учитывая их износ.