Договор о задатке — гарантия сделки: важнейшие аспекты и советы при его заключении

Договор о задатке является важной частью сделок с недвижимостью, обеспечивая как покупателя, так и продавца уверенностью в том, что сделка будет завершена. Это своего рода гарантия, которая позволяет обеим сторонам быть спокойными в процессе урегулирования других вопросов, таких как кредит или проверка состояния объекта. Однако перед подписанием такого договора важно понять его значимость, условия и возможные риски, чтобы избежать проблем в будущем.

Зачем заключать договор о задатке?

Договор о задатке заключается для того, чтобы покупатель подтвердил свою серьезную заинтересованность в покупке недвижимости. Это гарантирует, что, пока покупатель решает вопросы с кредитом или проводит более тщательную проверку объекта, продавец не продаст его кому-то еще. Продавец, в свою очередь, получает уверенность в том, что есть потенциальный покупатель, готовый приобрести его имущество. Инициатором заключения договора может быть любая из сторон, но результатом является взаимное подтверждение серьезности намерений.

Как и где заключать договор?

Договор о задатке можно заключить как у нотариуса, так и без его участия, подписав соглашение. Согласно Гражданскому кодексу, в таком договоре должны быть прописаны основные условия: срок (до какого времени должен быть заключен основной договор купли-продажи), описание покупаемого объекта и его обременений (или отсутствие таковых), сумма сделки и размер задатка. Учитывая, что ясность в условиях договора снижает риски возникновения разногласий по условиям основного договора, важно, чтобы все важные моменты были четко зафиксированы. Например, если продавец захочет получить деньги до перехода права собственности и регистрации ипотеки.

Условия договора о задатке предусматривают, что в случае отказа покупателя от сделки, он теряет внесенную сумму, а если продавец отказывается продать объект, он обязан вернуть задаток в двойном размере. Чем выше размер задатка, тем более тщательно следует оценивать договор и сторону, с которой заключается сделка, чтобы в случае нарушения условий не потерять деньги.

Как правильно выбрать сумму и срок?

Закон не определяет конкретные размеры задатка и срок действия договора, поэтому эти параметры должны быть согласованы сторонами. Обычно сумма задатка составляет 5–10% от суммы сделки, но иногда она может быть значительно меньше — всего несколько сотен евро. Важно, чтобы эта сумма обеспечивала безопасность как покупателю, так и продавцу. Если задаток будет слишком мал, продавец может решить продолжить сделку, но уже с учетом возможных убытков, связанных с расторжением договора о задатке. С другой стороны, слишком малая сумма может вызвать у продавца сомнения относительно серьезности покупателя.

Как банк может помочь?

Хотя банк не участвует напрямую в заключении договора о задатке, его помощь крайне важна. Как отмечает руководитель отдела ипотечного кредитования Swedbank Нормундс Дūcis, перед заключением договора о задатке стоит проконсультироваться с банком, чтобы быть уверенным в том, что кредит будет предоставлен и что это будет сделано в срок, указанный в договоре. Кроме того, важно учитывать, сколько времени потребуется на оформление кредита и выполнение всех формальностей в Земельной книге. Если срок, установленный для покупки в договоре, окажется недостаточным для получения кредита, придется либо продлить срок у продавца, либо потерять задаток. Важно помнить, что внесенный задаток может быть частью первого взноса, если это предусмотрено договором и подтверждено платежными документами.

Какие риски могут возникнуть?

Как замечает руководитель отдела жилой недвижимости компании Ober Haus Кристине Дубане, при покупке недвижимости лучше обратиться к специалистам. Одной из основных ошибок является слишком короткий срок для заключения основного договора купли-продажи. Банковские специалисты или риелторы могут помочь правильно оценить этот срок. Также важно убедиться, что на объекте нет обременений или долгов. Одним из аспектов, который люди часто забывают, является необходимость подписания договора продавцом и его супругом или супругой. Бывают случаи, когда покупатели узнают об этом только у нотариуса, что делает невозможной сделку без согласия супруга продавца.

Кроме того, при заключении договора о задатке важно учитывать, что обстоятельства, которые могут быть выявлены позже, не влияют на выполнение условий договора, если только они не были предусмотрены в его тексте. Например, если в процессе сделки выясняется, что рыночная стоимость объекта значительно снизилась, а такая ситуация не была оговорена в договоре, покупатель не имеет права требовать расторжения договора. Конечно, можно обратиться в суд, но это долгий и сложный процесс, который не гарантирует успеха.

Отличие предварительного договора и договора о резервировании от договора о задатке

Сегодня на рынке недвижимости часто можно встретить предложения о резервировании квартир в домах, которые еще не сданы в эксплуатацию. В таких случаях продавец предлагает не договор о задатке, а предварительный или резервный договор, по которому покупатель вносит резервный платеж и ждет, когда дом будет завершен, введен в эксплуатацию и разделен на квартиры. Это может занять несколько месяцев или даже год. В таких договорах важно обратить внимание на то, как называется сумма, которую покупатель должен заплатить. В предварительном договоре или договоре о резервировании эта сумма может называться задатком, но чаще всего она именуется первым взносом или резервной платой. В таком случае, если продавец не выполняет свои обязательства, применяются другие правила, не связанные с возвратом задатка в двойном размере, если это не предусмотрено в договоре.

Резервная плата и задаток — это разные вещи

Задаток в сделках с недвижимостью не является обязательным, но если сделка откладывается на определенный срок, например, на месяц или несколько недель, то задаток является гарантией того, что сделка состоится. Это безопасность как для покупателя, который после решения финансовых вопросов получит желаемую недвижимость, так и для продавца, который в оговоренный срок получит обещанную сумму.

Что важно учесть перед заключением договора

Если сделка связана с получением кредита, перед внесением задатка обязательно стоит обратиться в банк, чтобы убедиться, что кредит будет одобрен и что деньги поступят в срок, указанный в договоре о задатке.

Чтобы избежать разногласий, после внесения задатка следует подробно обсудить и согласовать дальнейшие шаги сделки: когда и как каждая сторона получит деньги, когда и как будет передана собственность. Также важно удостовериться, что продавец действительно имеет право продавать имущество, а его супруг или супруга не возражают, что имущество не находится под арестом и что его продажа не приведет к значительным налоговым последствиям.

Какова должна быть сумма задатка?

Закон не устанавливает фиксированный размер задатка, и его величина зависит от ситуации, договоренности сторон и срока, на который сделка откладывается. Обычно задаток составляет 5–10% от стоимости сделки, но если покупатель получает поддержку от финансового учреждения ALTUM, его собственный вклад может быть не более 5%.

Очень важно тщательно оценить размер задатка, чтобы он не оказался слишком малым или слишком большим. Слишком маленький задаток может привести к тому, что продавец легко расторгнет договор, а покупатель потеряет деньги, если другой покупатель предложит большую цену. Если сумма задатка будет слишком велика, а покупатель не сможет решить финансовые вопросы в срок, ему придется смириться с большими убытками.

Почему стоит довериться специалисту?

Хотя договор о задатке можно заключить без помощи профессионалов, рекомендуется обратиться к юристу или специалисту по недвижимости, который поможет правильно составить документы и оценить риски. Правильно составленный договор поможет избежать возможных проблем и убытков в будущем.