Брошенные объекты недвижимости — руины, аварийные дома и причины отказа от собственности

Хотя отказ от недвижимости в Латвии не является массовым явлением, за последние годы количество подобных случаев заметно возросло. Все чаще люди отказываются от права собственности на квартиры — особенно если это разрушенные или финансово обременительные объекты. Почему это происходит и что ждет такую недвижимость?

Когда собственность становится обузой

Согласно статье 1032 Гражданского закона, владелец может отказаться от имущества — либо без передачи другому лицу, либо передав его третьей стороне. На практике же,от ухоженных и ценных объектов никто не отказывается. Речь идет о заброшенных, сгоревших, полуразрушенных зданиях, восстановление которых требует крупных вложений.

Если человек понимает, что ремонт и содержание объекта обойдется дороже его рыночной стоимости, он предпочитает отказаться от права собственности в пользу государства или самоуправления. Иногда объект, от которого отказываются, физически уже не существует, но юридически все еще зарегистрирован. Самоуправление в таком случае присваивает ему статус руины, что означает повышенную ставку налога на недвижимость.

Кто становится новым владельцем

После отказа от собственности нотариус оформляет соответствующий акт и направляет его в Службу государственных доходов и компанию «Publisko aktīvu pārvaldītājs Possessor». Если объект не соответствует условиям передачи в самоуправление, он автоматически переходит в государственную собственность.

Хотя закон обязывает самоуправления принимать такие объекты, в реальности это происходит не всегда. Примером служат два случая в Риге: оба объекта пострадали от пожара, один был принят, другой — нет. Причина — чрезмерные расходы на восстановление.

Недопонимание обязанностей по общему имуществу

Одной из ключевых проблем является незнание владельцами квартир своей обязанности заботиться не только о собственной квартире, но и о всех общих частях дома. В особенности это касается пожилых людей. Игнорирование этих обязанностей ведет к ухудшению состояния зданий и повышению налогов.

С 1 ноября 2024 года вступили в силу изменения в Законе о собственности на квартиру, позволяющие в некоторых случаях принимать решения по управлению домом большинством голосов от меньшинства. Однако в Рижском департаменте жилья и окружающей среды считают, что даже при таких условиях участие владельцев остается низким.

Проблемы регионов: без денег и подрядчиков

С похожими ситуациями сталкиваются и регионы. Например, в Алуксненском крае после взрыва пропанового газа в 2016 году два квартиры стали непригодными для жилья, и их владельцы от них отказались. Хотя проект восстановления был разработан, закупки не дали результатов. По словам представителей самоуправления, средств на полное восстановление жилья не хватает.

Что делает “Possessor” с такой недвижимостью

Государственная компания “Possessor” занимается управлением и реализацией имущества, перешедшего в собственность государства. Например, объект в Северной Видземе удалось продать только с пятой попытки, на аукционе со снижением цены. Другой объект в Латгалии всё ещё ждёт юридического урегулирования.

“Possessor” предлагает имущество сначала тем, у кого есть преимущественное право покупки — совладельцам, владельцам земли. Если таких нет, объект выставляется на электронной аукционной платформе. В сельской местности самоуправления часто отказываются принимать такие объекты — им сложно справиться даже с текущими активами.

В связи с этим “Possessor” планирует обратиться в Службу государственных доходов с предложением о возможности передавать в их управление имущество, которое не нужно самоуправлениям.