Консервация зданий: правовое регулирование, порядок действий и ответственность собственников

Если здание, принятое в эксплуатацию, больше не соответствует установленным требованиям безопасности, потеряло механическую прочность и устойчивость или находится в таком техническом состоянии, которое может представлять угрозу для окружающей среды или людей, собственнику необходимо инициировать его консервацию.

Это обязательная мера, направленная на предотвращение дальнейшего разрушения конструкций. В данном материале рассматривается, какие нормативные акты регулируют консервацию, кто уполномочен принимать соответствующее решение, каков порядок выполнения таких работ и какова ответственность собственника.

Согласно пункту 6 статьи 1 Закона о строительстве, консервацией признаются строительные работы, целью которых является укрепление конструкций здания и защита их от неблагоприятных внешних факторов, а также отключение инженерных сетей, чтобы здание не стало опасным для людей и окружающей среды.

Вопросы выполнения этих работ регулируются Кабинетом министров:

- общие строительные правила — правила № 500,

- правила по строительству зданий — правила № 529,

- правила для инженерных сооружений — правила № 253 и иные специальные нормы, применимые в зависимости от типа объекта.

Кто может инициировать консервацию

В соответствии со статьёй 9 Закона о строительстве, если здание не соответствует базовым требованиям (прочность, устойчивость, безопасность эксплуатации), собственник обязан начать процедуру консервации. То же относится к случаям приостановки строительства, если она может вызвать угрозу.

Инициатором может быть сам собственник либо местное самоуправление на основании заключения строительного контроля. Пояснительная записка по консервации должна быть утверждена строительным управлением.

Цель и суть консервации

Как поясняет представитель Рижской думы Каспар Лицитис, основная цель консервации — не допустить обрушения здания и возникновения угроз для жизни и здоровья людей. Это достигается путём укрепления конструкций, отключения коммуникаций и защиты от внешнего воздействия.

Основные требования к зданиям перечислены в статье 9 Закона о строительстве: механическая устойчивость, пожарная безопасность, гигиена, защита окружающей среды, энергоэффективность, доступность, рациональное использование ресурсов. Также важны требования к фасаду и его внешнему виду, особенно в городских и охраняемых зонах.

Если строительные работы приостанавливаются более чем на год, консервация становится обязательной. Однако она может потребоваться и при более коротком перерыве — в зависимости от состояния объекта.

Порядок консервации и необходимые документы

Для начала процедуры в Строительной информационной системе (BIS) необходимо подать пояснительную записку с приложением:

- документов, подтверждающих право собственности или пользования,

- согласований с затрагиваемыми третьими лицами,

- доверенности, если заявитель не является собственником,

- специальных условий, разрешений и согласований, если они необходимы,

- проекта работ по консервации, включающего:

- описание необходимых работ,

- решения по предотвращению дальнейших разрушений,

- графические схемы,

- мероприятия по обеспечению безопасности,

- организационный план (если требуется решением самоуправления),

- иные документы, необходимые для принятия решения.

Рижская дума рассматривает пояснительную записку в течение 10 рабочих дней и либо подтверждает проект, либо отказывает с обоснованием. После этого собственник обязан сообщить, кто будет выполнять строительные работы.

Закон не запрещает проводить консервацию зимой, но наиболее эффективно это делать в строительный сезон.

Ответственность собственника

Сертифицированный строительный надзорщик Марис Бришка напоминает: здания следует регулярно обследовать. Если выявлены трещины или другие дефекты, угрожающие устойчивости, необходимо приступить к консервации.

Часто причинами выступают оседание фундамента, повреждения крыши, проникновение влаги, разрушение кирпичных сводов и коррозия металлических конструкций. Опасность могут вызывать и строительные работы на соседнем участке (сваи, вибрации, снижение уровня грунтовых вод). Особенно риску подвержены дома, не обслуживаемые десятилетиями.

Примеры из практики показывают, что изношенные подвалы со сводами и ржавыми балками могут достигать критического состояния, когда металл уже не выполняет свою функцию.

Санкции за неисполнение

Закон предусматривает ответственность за неисполнение требований консервации.

Статья 21 Закона о строительстве требует поддерживать здание в безопасном состоянии.

Статья 28 устанавливает штраф до 2000 евро для физических и до 20 000 евро для юридических лиц за использование аварийных объектов.

Статья 26 — штраф от 250 до 7100 евро за невыполнение или некорректное выполнение консервации, в том числе без соответствующей документации.

Если после проведения работ часть здания упадёт и нанесёт ущерб третьим лицам, ответственность несёт собственник.

Консервация в Риге: практика

В 2022 году в Риге было согласовано 22 проекта по консервации. Это в основном нежилые здания довоенной постройки, не используемые, но с сохраняемой архитектурной ценностью. Консервация также может касаться отдельных элементов (кровли, подвалов и т. д.). Один из известных случаев — здание на ул. Петерсалас 5, где после технического обследования было принято решение демонтировать аварийные элементы и укрепить конструкцию.