Kā rīkoties, ja uz īpašumā esošas zemes atrodas bezsaimnieka būve

Pirms iegādāties nekustamo īpašumu, ir būtiski pārliecināties, vai tajā neatrodas trešajām personām piederošas būves un vai būvniecība ir notikusi likumīgi, jo īpašnieks ir atbildīgs par to, kas atrodas uz viņa zemes. Ja uz īpašumā esošas zemes atrodas nevienam nepiederoša būve, īpašniekam ir visas tiesības ierosināt gan būves nojaukšanu, gan būvniecības dokumentācijas izstrādi.

• Ja persona konstatē, ka uz viņai piederoša zemesgabala ir būve, kuru tā nav būvējusi, par tās piederību būtu jāinteresējas zemesgrāmatu nodaļā un Valsts zemes dienestā.
• Uz īpašnieka zemes atrodošās būves varētu būt gan bezmantinieku manta, gan bezīpašnieka lietas, gan zemes īpašniekam piekrītošas būves.
• Ja uz zemes atrodas būves, kas nepieder zemes īpašniekam, vispirms ir jāsaprot, vai būvi ir iespējams legalizēt, vai ir iespējams izstrādāt būvniecības dokumentāciju.
• Zemes īpašniekam ir jāapzinās, ka viņš ir atbildīgs par to, kas atrodas uz viņa zemes.
• Ieraksta par būvi dzēšanu ir tiesīgs ierosināt būves īpašnieks, ja tāda nav – tiesiskais valdītājs.

Ja persona konstatē, ka uz viņai piederoša zemesgabala ir būve, kuru tā nav būvējusi, par tās piederību būtu jāinteresējas zemesgrāmatu nodaļā un Valsts zemes dienestā (VZD), skaidro Rīgas pilsētas būvvaldes Būvniecības kontroles pārvaldes Tiesiskā atbalsta nodaļas vadītāja Dace Skalbe. Savukārt par to, vai būve ir legāla, vai tai vēl arvien ir jaunbūves statuss un tā nav nodota ekspluatācijā, jāinteresējas būvvaldē. “Objektus braucam apsekot uz vietas un konstatējam reālo situāciju dabā, pārbaudām dokumentāciju, lai noskaidrotu būves būvniecības tiesiskumu,” tā D. Skalbe.

Bezsaimnieka manta un bezīpašnieka lietas

Uz īpašnieka zemes atrodošās būves atbilstoši Civillikuma 416. pantam teorētiski varētu būt gan bezmantinieku manta, gan bezīpašnieka lietas (Civillikuma 930. pants, arī 417. pants), gan zemes īpašniekam piekrītošas būves saskaņā ar likuma “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un kārtību” 14. panta ceturto daļu, skaidro VAS “Valsts nekustamie īpašumi” juridiskās pārvaldes direktors Ojārs Valkers. Atkarībā no faktiskajiem apstākļiem un vēlmēm arī rīcība ar šīm būvēm iespējama atšķirīga.

Rīcību ar bezmantinieku mantu un bezīpašnieka lietām regulē Ministru kabineta noteikumi Nr. 1354 “Kārtība, kādā veicama valstij piekritīgās mantas uzskaite, novērtēšana, realizācija, nodošana bez maksas, iznīcināšana un realizācijas ieņēmumu ieskaitīšana valsts budžetā”, saskaņā ar kuriem galvenā persona ir Valsts ieņēmumu dienests (VID).

Par bezmantinieku mantu būves tiek atzītas ar zvērināta notāra sastādītu aktu par mantojuma lietas izbeigšanu. Ja uz mantojumu ir pieteikta kreditora pretenzija (tajā skaitā no zemes īpašnieka par nesaņemto zemes nomas maksu), turpmāko rīcību ar to nosaka Ministru kabineta noteikumi Nr. 364 “Noteikumi par zvērināta tiesu izpildītāja rīcību ar bezmantinieku mantu”. Šādā gadījumā zvērināts notārs nosūta aktu par mantojuma lietas izbeigšanu zvērinātam tiesu izpildītājam, kurš ir atbildīgs par turpmāko rīcību ar to.

Ja kreditora pretenziju nav, VID nodod bezmantinieku mantu attiecīgajai valsts vai pašvaldību institūcijai.

Par bezīpašnieka lietām atzītās (ar tiesas spriedumu) būves VID arī nodod attiecīgajai valsts vai pašvaldības institūcijai.

Ja būves nekur nav reģistrētas kā patstāvīgi īpašuma objekti, tās ir piekritīgas zemes īpašniekam atbilstoši Civillikuma 968. pantam. Šādā gadījumā zemes īpašnieks ir tiesīgs vērsties ar attiecīgu pieteikumu tiesā, lai atzītu tam īpašuma tiesības uz būvēm kā zemes īpašniekam atbilstoši likuma “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un kārtību” 14. panta ceturtajai daļai un Civillikuma 968. pantam.

Pilnībā atbildīgs ir zemes īpašnieks

“Zemes īpašniekam ir jāapzinās, ka viņš ir atbildīgs par to, kas atrodas uz viņa zemes. To nosaka Civillikums. Taču bieži vien, konstatējot patvaļīgu būvniecību, nekustamā īpašuma saimnieks saka, ka viņš to nav būvējis. Taču jāapzinās, ka zemes īpašnieks, pat tad, ja viņš nav veicis būvniecību, ir tas, kas atbildīgs par patvaļīgās būvniecības seku novēršanu,” norāda Arhitektūras pārvaldes Arhitektūras nodaļas vadītāja pienākumu izpildītāja Kristīne Zīverte.

Rīga pēc teritoriālā plānojuma ir sadalīta vairākās apbūves zonās. Piemēram, nelegāla būve – privātmāja – var atrasties apstādījumu un dabas teritorijā, kur šāda veida būves nedrīkst celt.

Ir arī tādi īpašumtiesību gadījumi, kad zeme pieder vienam īpašniekam, bet ēkai VZD Kadastra reģistrā ir reģistrēts tiesiskais valdītājs. Tādos gadījumos būvi pabeigt un nodot ekspluatācijā var tikai tiesiskais valdītājs. Zemes gabala īpašnieks vai nu tiesas ceļā ar juridiskā fakta konstatāciju, vai ar citām izziņām, kas ir VZD kompetencē, var mainīt ēkas statusu un būvvalde var atļaut pabeigt ēkas būvniecības procesu līdz galam, stāsta D. Skalbe.

Vai atbilst teritorijas plānojumam

Ja uz zemes atrodas būves, kas nepieder zemes īpašniekam, vispirms ir jāsaprot, vai būvi ir iespējams legalizēt, vai ir iespējams izstrādāt būvniecības dokumentāciju. Ja zemes īpašnieks ir konstatējis, ka viņam piederošā īpašumā esošā būve nevienam nepieder, un viņš to vēlas legalizēt, pirmais solis ir atnākt uz būvvaldi, lai saprastu, vai būve atbilst visu normatīvo aktu prasībām, piemēram, teritorijas plānojumam, Aizsargjoslu likumam – vai vispār uz šīs zemes var atrasties tādas funkcijas būve, skaidro būvvaldes speciālistes.

“Rīga pēc teritoriālā plānojuma ir sadalīta vairākās apbūves zonās. Piemēram, nelegāla būve – privātmāja – var atrasties apstādījumu un dabas teritorijā, kur šāda veida būves nedrīkst celt,” tā D. Skalbe.

Vēl ir jāsaprot, par kādu būves veidu ir runa, – tā ir jaunbūve vai jau esošas būves pārbūve, kā arī būtiski – to plānots ekspluatēt vai atgriezt iepriekšējo tiesisko stāvokli.

Tiesības gan nojaukt, gan izstrādāt dokumentāciju

Īpašniekam ir visas tiesības ierosināt gan būves nojaukšanu, gan būvniecības dokumentācijas izstrādi. “Ja zemes īpašnieks būvi vēlas legalizēt, tad ir jāuzsāk būvniecības process, jo tā ir jauna būvniecība,” skaidro K. Zīverte. “Nav iespējama ne pārbūve, ne citi procesi, jo nav dokumentācijas.”

Ja būve ir līdz 25 m², t.i., 1. grupas ēka, tad Ministru kabineta noteikumi Nr. 500 “Vispārīgie būvnoteikumi” nosaka, ka būvniecības dokumentāciju var izstādāt pats zemes gabala īpašnieks. Visos pārējos gadījumos par tālāko būvniecības procesa virzību ir jākonsultējas ar sertificētu arhitektu. Ja vēlas būvi legalizēt, būvvaldei ir jāiesniedz iesniegums, un būvvalde pieņem lēmumu – izsniegt vai neizsniegt būvatļauju.

Ja būve īpašnieka vajadzībām neatbilst, tad tiek pieņemts cits lēmums – nojaukt būvi. Ja ēka ir līdz 25 m², iesniedzot būvvaldei paskaidrojuma rakstu, zemes īpašnieks to var izdarīt pats. Ja ēka ir 2. vai 3. grupas būve, kas pieslēgta inženiertīkliem, tad ir vajadzīgs būvprojekts.

Termiņi un izmaksas

Ja plāno nojaukt 1. grupas būvi, paskaidrojuma rakstu būvvalde izskata divu nedēļu laikā. Šajā gadījumā būvnodeva nav jāmaksā.

Savukārt, ja ir iesniegts būvprojekts, būvvalde to izskata mēneša laikā un ir jāmaksā būvnodeva atbilstoši Rīgas domes saistošajiem noteikumiem Nr. 147 “Par pašvaldības nodevu par būvatļaujas izdošanu Rīgā”.

Saskaņā ar Rīgas domes saistošajiem noteikumiem “Par nekustamā īpašuma nodokli Rīgā” par patvaļīgas būvniecības esamību uz zemes gabala var tikt piemērots paaugstināts nekustamā īpašuma nodoklis, t.i., 3% no kadastrālās vērtības. “Redzam, ka šī norma darbojas. Būvvaldē vēršas vairāk cilvēku, kas vēlas sakārtot savas zemes lietas, novēršot patvaļīgu būvniecību, un ilgstoši nenodotas ēkas nodod ekspluatācijā,” tā D. Skalbe.

Kur pārliecināties par īpašumtiesībām

Visu informāciju, kas ierakstīta zemesgrāmatā par nekustamo īpašumu, var iegūt mājaslapā www.zemesgramata.lv, autorizējoties un veicot apmaksu par nodalījuma apskati.

Ja būve ir ierakstīta zemesgrāmatā, tad par tās piederību var pārliecināties arī VZD datu publicēšanas portālā www.kadastrs.lv, informē VZD sabiedrisko attiecību vadītāja Iveta Ciganova. Portālā var meklēt datus par Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā reģistrētajiem kadastra objektiem – nekustamajiem īpašumiem, zemes vienībām, būvēm un telpu grupām – un par (zemesgrāmatā ierakstīto nekustamo īpašumu) īpašniekiem. Nekustamo īpašumu var meklēt pēc kadastra numura vai nosaukuma, arī pēc tajā ietilpstošā objekta (zemes vienības, būves vai dzīvokļu īpašumos ietilpstošās telpu grupas) adreses. Zemes vienības, būves un telpu grupas var meklēt pēc to kadastra apzīmējuma vai adreses.

Ja būve nav ierakstīta zemesgrāmatā, tad, lai iegūtu šādu informāciju, VZD jāiesniedz ierobežotas pieejamības informācijas pieprasījums, jo informācija par fizisko personu datiem ir ierobežotas pieejamības informācija, un saskaņā ar Informācijas atklātības likuma 11. panta ceturto daļu persona pamato savu pieprasījumu un norāda mērķi, kādam tā tiks izmantota.

Ieraksta par būvi dzēšana

Nereti gadās, ka būve zemesgrāmatā ir reģistrēta, bet dabā tādas vairs nav. Tad īpašniekam ar iesniegumu ir jāgriežas būvvaldē, tā veic apsekojumu dabā un, konstatējot šo faktu, izsniedz izziņu par būves neesamību, kura ir jāiesniedz VZD.

VZD saskaņā ar Ministru kabineta noteikumu Nr. 263 “Kadastra objekta reģistrācijas un kadastra datu aktualizācijas noteikumi” 150. punktā noteikto ierakstu par būvi dzēš:

• pamatojoties uz pašvaldības būvvaldes izdotu dokumentu, kas apliecina būves neesamību apvidū;
• pamatojoties uz pašvaldības būvvaldes izdotu dokumentu, kurā apliecināts, ka Kadastra informācijas sistēmā reģistrētais kadastra objekts saskaņā ar normatīvajiem aktiem, kas nosaka būvju klasifikāciju, nav uzskatāms par būvi.

Ieraksta par būvi dzēšanu ir tiesīgs ierosināt būves īpašnieks, ja tāda nav – tiesiskais valdītājs (kopīpašuma gadījumā – visi kopīpašnieki kopā vai kāds no kopīpašniekiem uz pilnvarojuma pamata) vai minēto personu pilnvarota persona, kā arī zemes īpašnieks attiecībā uz būvēm ar nenoskaidrotu piederību, kas atrodas uz viņa zemes, noformējot VZD pasūtījumu ēku ieraksta dzēšanai un pievienojot būvvaldes izziņu par ēkas neesamību apvidū.

Ja būve ir reģistrēta arī zemesgrāmatā, tad īpašniekam jāiesniedz VZD iesniegums, kas vienlaikus adresēts arī zemesgrāmatu nodaļai.

Sīkāk par būves ieraksta dzēšanas pakalpojumiem var skatīt VZD mājaslapas sadaļā Ēkas dzēšana.

P.S.

Ja īpašumā ēkas uz zemes pieder vienai, bet zeme – citai personai, tad ir izveidojies dalītais īpašums. Šī situācija ir izņēmums no Civillikuma ēkas un zemes vienotības principa, un to regulē citi normatīvi.


https://lvportals.lv/skaidrojumi/302723-ka-rikoties-ja-uz-ipasuma-esosas-zemes-atrodas-bezsaimnieka-buve-2019