Ēkas ekspluatācijā jānodod līdz 2022. gada 1. oktobrim

Ja īpašumā ir gadu desmitiem nepabeigta būve, tā ir jānodod ekspluatācijā līdz 2022. gada 1. oktobrim. Būvniecības likumā, kas stājās spēkā 2014. gada 1. oktobrī, noteikts maksimālais individuālo dzīvojamo māju būvdarbu termiņš – astoņi gadi.

• Maksimālais būvdarbu veikšanas laiks ir astoņi gadi no atzīmes saņemšanas būvatļaujā par būvdarbu uzsākšanas nosacījumu izpildi.
• Noteikumi attiecas uz visiem būvobjektiem – savrupmāju, saimniecības ēku vai dārza māju –, kuru realizācijai būvatļauja izsniegta pirms 2014. gada 1. oktobra un kurā netika norādīts maksimālais būvdarbu veikšanas termiņš.
• Ja nav saglabājies projekts vai būvatļauja, tad ir jāpārbauda, vai iecere vispār ir saskaņota ar būvvaldi un vai ir saņemta būvatļauja.
• Ja ēka ir sen uzbūvēta, jānovērtē tās tehniskais stāvoklis: to dara sertificēts speciālists (būvinženieris vai arhitekts).
• Ja līdz 2022. gada 1. oktobrim nav iespējams ēku nodot ekspluatācijā, būvnoteikumi paredz pagarināt būvatļaujas derīguma termiņu arī pēc noteiktā maksimālā būvdarbu veikšanas ilguma.
• Ja tiek pārsniegts maksimālais būvdarbu veikšanas ilgums, īpašniekam ir jāmaksā paaugstināts nekustamā īpašuma nodoklis 3% apmērā līdz brīdim, kad būve tiks nodota ekspluatācijā.
• Ja būvniecība ir uzsākta, pamatojoties uz būvvaldē akceptētu būvprojektu un saņemtas būvatļaujas, tad arī pēc jaunā teritorijas plānojuma spēkā stāšanās personai ir tiesības nodot ekspluatācijā tiesiski uzbūvētu ēku.

Saskaņā ar Būvniecības likuma 5. panta pirmās daļas 1. punktu 2014. gada 1. oktobrī stājās spēkā Ministru kabineta noteikumi Nr. 500 “Vispārīgie būvnoteikumi”, kuri paredz maksimālo būvdarbu veikšanas laiku, kas ir astoņi gadi no atzīmes saņemšanas būvatļaujā par būvdarbu uzsākšanas nosacījumu izpildi.

Tātad visām būvēm, kuru celtniecība sākta pirms 2014. gada 1. oktobra, būvdarbu pabeigšanas termiņu skaita no 2014. gada 1. oktobra, un tās ekspluatācijā jānodod līdz 2022. gada 1. oktobrim.

Jāatgādina, ka iepriekš nebija noteikts termiņš, cik ilgā laikā jāuzceļ māja.

Attiecas uz visiem objektiem

Rīgas pilsētas būvvaldes Būvniecības kontroles pārvaldes Tiesiskā atbalsta nodaļas vadītāja Dace Skalbe skaidro, ka normatīvi attiecas uz visiem būvobjektiem – tirdzniecības centru, ielas pārbūvi, savrupmāju, saimniecības ēku vai dārza māju –, kuru realizācijai būvatļauja izsniegta pirms 2014. gada 1. oktobra un kurā netika norādīts maksimālais būvdarbu veikšanas termiņš.

Jāpiebilst, ka Rīgas pilsētas administratīvajā teritorijā pie atļautās izmantošanas nav iekļautas dārza mājas.

Rīgā ir daudz ekspluatācijā nenodotu ēku.

Visi objekti galvaspilsētā vēl nav apzināti, bet, piemēram, par vairāk nekā 500 objektiem pasūtītāji ir vērsušies būvvaldē pēc 2014. gada 1. oktobra, lai pagarinātu pirms 2014. gada 1. oktobra izsniegtas būvatļaujas derīguma termiņu, un līdz ar to šajās būvatļaujās ir ierakstīts maksimālais būvdarbu veikšanas ilgums, proti, 2022. gada 1. oktobris.

Kādi dokumenti jākārto

Speciālie būvnoteikumi paredz dokumentu apjomu, kas iesniedzami būvvaldē, lai objektu nodotu ekspluatācijā. Uz savrupmāju pieņemšanu ekspluatācijā attiecināms Ministru kabineta noteikumu Nr. 529 “Ēku būvnoteikumi” 167. punkts, kas paredz, ka, ierosinot ēkas vai tās daļas pieņemšanu ekspluatācijā, pievieno šādus dokumentus:

• būvprojekta izmainītās daļas, ja attiecīgās izmaiņas būvdarbu veikšanas laikā pieļaujams veikt saskaņā ar vispārīgajiem būvnoteikumiem, proti, izmaiņas, kas veiktas autoruzraudzības kārtībā;
• noteikumu 165. un 166. punktā minēto institūciju atzinumus, proti, to institūciju atzinumus par ēkas gatavību ekspluatācijai, kuras projektēšanas laikā ir izsniegušas tehniskos vai īpašos noteikumus, kā arī atsevišķos gadījumos Nacionālā kultūras mantojuma pārvaldes atzinumu, Valsts ugunsdzēsības un glābšanas dienesta atzinumu un Veselības inspekcijas atzinumu;
• tehnisko noteikumu izsniedzēju atzinumus par inženiertīklu gatavību ekspluatācijai;
• izpildmērījumu plānu, tostarp vertikālo uzmērījumu;
• būvdarbu žurnālu kopā ar būvdarbu izpildes dokumentāciju, proti, gadījumos, kad būvdarbus veicis būvkomersants;
• būvuzrauga pārskatu par būvuzraudzības plāna izpildi, kad objektā veikta būvuzraudzība, bet savrupmāju gadījumos tas nav nepieciešams;
• būvprojektā paredzēto tehnoloģisko iekārtu, speciālo sistēmu un iekārtu pārbaudes protokolus un pieņemšanas aktus, kā arī atbilstības apliecinājumus, ja to nepieciešamību nosaka normatīvie akti par iekārtu drošību un tie nav pievienoti būvdarbu žurnālam;
• ēkas vai telpu grupas kadastrālās uzmērīšanas lietu;
• ēkas energoefektivitātes pagaidu sertifikātu, kas izdots saskaņā ar normatīvajiem aktiem ēku energoefektivitātes jomā (atjaunošanas vai pārbūves gadījumā – ja veikti energoefektivitātes pasākumi).

Vai vasaras mājām ir vajadzīgi tieši tādi paši dokumenti, kā nododot ekspluatācijā ziemas māju? D. Skalbe atbild, ka “Ēku būvnoteikumos” ēkas iedalījums ir noteikts nevis pēc veidiem – savrupmāja, dārza māja utt. –, bet gan pēc būves grupas, tas ir, pirmā, otrā vai trešā būves grupa. Dārza māja, tāpat kā savrupmāja, lielākoties ir otrās grupas ēka, līdz ar to iepriekš minētie dokumenti ir jāiesniedz arī tad, ja ekspluatācijā vēlas nodot dārza māju.

Ja nav saglabājies kāds dokuments

Var būt gadījumi, kad gadu desmitiem celtai ēkai nav saglabājušies visi dokumenti, piemēram, nav būvprojekta.

“Ja nav saglabājies projekts vai būvatļauja, tad pirmkārt, ir jāpārbauda, vai iecere vispār ir saskaņota ar būvvaldi un vai ir saņemta būvatļauja. Ja būvvaldes rīcībā ir būvprojekts un būvatļauja, var pieprasīt izsniegt apliecinātas kopijas,” atbild D. Skalbe.

Taču, ja nodošanai ekspluatācijā trūkst būvdarbu izpildes dokumentācijas, ja būvdarbus veicis būvkomersants, tad šo dokumentāciju var aizstāt ar sertificēta speciālista izstrādātu tehniskās apsekošanas atzinumu, kurā secināts, ka ēka izbūvēta atbilstoši būvniecību reglamentējošo normatīvo aktu prasībām.

Savukārt tehnisko noteikumu izdevēju atzinumus vai energoefektivitātes pagaidu sertifikāta trūkumu nevar aizstāt ar citu dokumentāciju.

Varbūt labāk nojaukt

Nereti ir situācijas, kad māju iesākts celt jau padomju laikā, bet tā nav pabeigta – tātad ir samērā veca, komunikācijas nolietojušās. Ko darīt ar šādiem objektiem? Citreiz portāla lasītāji jautā, vai nav vieglāk un lētāk tos nojaukt.

“Būvvalde nevar īpašnieka vietā izlemt, ko darīt ar objektu, kura būvniecība uzsākta pirms ievērojama laika posma, – saglabāt un nodot ekspluatācijā vai nojaukt,” norāda būvvaldes pārstāve. “Tas ir atkarīgs no personas vēlmēm, finansēm utt.”

Ja ēka ir sen uzbūvēta, jānovērtē tās tehniskais stāvoklis: to dara sertificēts speciālists (būvinženieris vai arhitekts). Par apsekošanas laikā konstatēto tiek sagatavots tehniskās apsekošanas atzinums, kurā sniedz ēkas tehniskā stāvokļa novērtējumu un rekomendācijas – vai ir nepieciešams ēkas vai tās daļas atjaunošana, vai arī ēka ir nonākusi tik sliktā tehniskā stāvoklī, ka ir nojaucama.

Jārēķinās ar izmaksām

Būtiska lieta ir izmaksas, ar kurām jārēķinās, nododot ēku ekspluatācijā. Izmaksas ietekmē vairāki faktori, tāpēc tās iepriekš precīzi noteikt nevar. Lai gan būvvaldes pakalpojums, pieņemot būvi ekspluatācijā, ir bez maksas, citu institūciju pakalpojumi, piemēram, kadastrālās uzmērīšanas lietas saņemšana Valsts zemes dienestā, inženierkomunikāciju atzinumu saņemšana par tīklu gatavību ekspluatācijai u. c., var būt maksas pakalpojumi, taču to cenas ir jānoskaidro pie konkrētā pakalpojuma sniedzēja.

Ar nodošanu ekspluatācijā un būvvaldi vēl ir saistīts ģeodēziskā izpilduzmērījuma izvērtēšanas pakalpojums, proti, pirms nodošanas ekspluatācijā sertificēts mērnieks uzmēra ēkas un inženierbūves un iesniedz būvvaldē ģeodēziskā izpilduzmērījuma plānu. Būvvalde to pārbauda, pārliecinoties, ka plāns atbilst saskaņotajai būvniecības dokumentācijai, situācijai apvidū, Ministru kabineta noteikumiem Nr. 281 “Augstas detalizācijas topogrāfiskās informācijas un tās centrālas datubāzes noteikumi” un Rīgas domes saistošajiem noteikumiem Nr. 98 “Augstas detalizācijas topogrāfiskās informācijas aprites saistošie noteikumi”. Viena izpilduzmērījuma plāna pārbaude Rīgas pilsētas būvvaldē izmaksā 26 eiro bez pievienotās vērtības nodokļa.

Termiņu var pagarināt

Ja līdz 2022. gada 1. oktobrim nav iespējams ēku nodot ekspluatācijā, “Ēku būvnoteikumi” paredz pagarināt būvatļaujas derīguma termiņu arī pēc šī normatīvajos aktos noteiktā maksimālā būvdarbu veikšanas ilguma. Ir divi scenāriji atkarībā no tā, vai būvniecības ieceres realizācijai ir veikts novērtējums par tās ietekmi uz vidi.

Savrupmāju būvniecībai netiek vērtēta ietekme uz vidi, tāpēc šajā gadījumā maksimālā būvdarbu veikšanas termiņa pagarināšana ir vienkāršāka: jāiesniedz attiecīgs iesniegums būvvaldē, kurā pasūtītājs norāda sev vēlamo laiku, uz kuru būvatļaujas termiņu pagarināt, iesniegumam klāt pievienojot aktuālo ēkas kadastrālās uzmērīšanas lietu un ēkas novietnes un tai izbūvēto ārējo inženiertīklu izpildmērījuma plānu, kā arī uz pieprasīto pagarinājuma termiņu izsniegtu būvdarbu veicēja civiltiesiskās atbildības apdrošināšanas polises kopiju.

Nodošana ekspluatācijā

Pēc projektā paredzēto būvdarbu pabeigšanas pilnā apjomā būvniecības ierosinātājam (pasūtītājam) būvvaldē ir jāiesniedz dokumenti ēkas pieņemšanai ekspluatācijā.

Pēc dokumentu saņemšanas būvvalde veic objekta apsekošanu. Ja būvdarbi veikti atbilstoši akceptētajai būvniecības iecerei un būvniecību reglamentējošajiem normatīvajiem aktiem, tiek sagatavots akts par ēkas pieņemšanu ekspluatācijā.

Zemesgrāmatu likums paredz: lai būvi ierakstītu zemesgrāmatā, īpašnieks iesniedz nostiprinājuma lūgumu, kā arī pievieno aktu par būves pieņemšanu ekspluatācijā.
Lielāks NĪN nodoklis

Ja tiek pārsniegts maksimālais būvdarbu veikšanas ilgums, atbilstoši likumam “Par nekustamā īpašuma nodokli” un pašvaldības izstrādātajiem saistošajiem noteikumiem īpašniekam ir jāmaksā paaugstināts nekustamā īpašuma nodoklis (NĪN) 3% apmērā līdz brīdim, kad būve tiks nodota ekspluatācijā. Nodoklis ir maksājams no lielākās kadastrālās vērtības: vai nu būvei piekritīgās zemes kadastrālās vērtības, vai būves kadastrālās vērtības.

Turklāt ar paaugstināto NĪN īpašums tiks aplikts jau no nākamā mēneša pēc būvniecības termiņa izbeigšanās.

Jaunā teritoriālā plānojuma ietekme

Kā jaunais pašvaldību teritoriālais plānojums ietekmēs privātmājas nodošanu ekspluatācijā? Ja ēka ir tiesiski uzbūvēta, proti, būvniecība ir uzsākta, pamatojoties uz būvvaldē akceptēta būvprojekta un saņemtas būvatļaujas, tad personai arī pēc jaunā teritorijas plānojuma spēkā stāšanās ir tiesības nodot ekspluatācijā tiesiski uzbūvētu ēku.

Ja tiesiski uzsāktas būvniecības procesā ir radušās izmaiņas, kuras ar izmaiņu projektu ir jāsaskaņo būvvaldē un ir jau mainījies teritorijas plānojums, izmaiņām:

• jāatbilst spēkā esošajam regulējumam;
• papildus teritorijas izmantošanas un apbūves noteikumos var būt noteiktas pieļaujamās izmaiņas, piemēram, jaunā Rīgas teritorijas plānojuma projektā ir norādīts, kādas izmaiņas pieļaujamas neatbilstošā zemesgabalā vai neatbilstošas izmantošanas zemesgabalā.

Ja ēka ir patvaļīgi uzbūvēta un jaunais teritorijas plānojums vairs neparedz konkrētas būves būvniecību teritorijā, tad var nākties arī patvaļīgo būvi demontēt.