Пора достраивать!

Владельцы недостроенных домов должны до конца 2022 года завершить строительные работы и сдать строения в эксплуатацию. Если этого не сделать, собственнику грозит существенное повышение налога на недвижимость. Руководитель Строительной инспекции Елгавского самоуправления Наталия Любина рассказала о нюансах сдачи нововстройки в эксплуатацию.

Важно знать: своевременно сдать дома-новостройки в эксплуатацию необходимо ВСЕМ жителям Латвии независимо от того, на территории какого самоуправления они проживают. В противном случае любому собственнику грозит повышение налога на недвижимость. 

 Время не ждет!

– Когда надо сдать в эксплуатацию дом тем, кто начал строительство до 1 октября 2014 года? И когда это надо сделать тем, кто начал строительство после 1 октября 2014 года?

– В 2014 году в нашей стране действительно изменилось строительное законодательство, которое определяло срок, данный на строительство и сдачу дома в эксплуатацию. Теперь, по новым правилам, на строительство дома отводится восемь лет. Поэтому все латвийцы, которые получили разрешение на строительство до 1 октября 2014 года, обязаны сдать дома в эксплуатацию до 1 октября 2022 года. В свою очередь разрешения на строительство дома, выданные после 1 октября 2014 года, тоже действуют восемь лет после дня выдачи.

– Что произойдет, если дом в срок не будет сдан в эксплуатацию?

– Владельцам таких домов уже с октября по всей стране начнут начислять повышенный налог на недвижимость – 3%.

– Как будет вычисляться сумма налога? С кадастровой стоимости недостроенного или не сданного в эксплуатацию дома или со стоимости земли?

– Рассуждая логически, если здание нигде не зарегистрировано, например в Земельной книге, и у него нет инвентаризационного дела, значит, не ясна его площадь (и кадастровая стоимость. – Прим. ред.). А это, в свою очередь означает, что не с чего подсчитывать налог.

Поэтому в этом случае повышенный налог (3%), скорее всего, будет начисляться на землю, на котором построен дом, вовремя не сданный в эксплуатацию. А вот когда появится инвентаризационное дело недостроенного и/или не сданного в эксплуатацию дома, то повышенный налог будет исчисляться исходя из стоимости дома.

Важно понимать, что налог начисляет не Стройуправа, а финансовый отдел самоуправления (например, в Рижской думе это Управление по доходам самоуправления. – Прим. ред.).

«Но это же не опасно!»

– Представим ситуацию: жилой дом достроен с отступлениями от утвержденного проекта и поэтому не сдан в эксплуатацию. Его владельцы годами жили в доме, не сдавая его в эксплуатацию. Что вы можете им посоветовать?

– Владелец дома обязан либо заказать измененный проект дома (в соответствии с отступлениями от изначального проекта), либо УСТРАНИТЬ нарушения и после этого сдать дом в эксплуатацию. Если он не сделает ни того, ни другого, его ждет повышенный налог.

– Если при строительстве дома были допущены отступления от строительного проекта, которые никак не влияют на крепость строения и безопасность жителей, проект все равно надо менять или устранять отступления от первого варианта?

– Конечно! Все то, чего нет в проекте, считается нарушением, даже при условии, что ничего опасного эти нарушения не несут.

– В каких еще случаях нужен новый проект?

– Если строительство вообще не начато, то срок действия проекта заканчивается через пять лет после его утверждения.

Важно знать!

После сдачи дома в эксплуатацию у владельца по документам появляется новый объект недвижимости. В этом случае он может потерять статус малоимущего или нуждающегося.

Разрешение от соседа

– Любые ли изменения в строительном проекте дома разрешено узаконить?

– Каждый случай индивидуален. Если изменения в проекте дома, которые возникли в результате строительства, не противоречат нормативам нынешнего строительного законодательства, то разрешено легализовать изменения к предыдущему проекту. Ну а если противоречат, то это другой разговор. Например, несколько лет назад минимальным расстоянием от дома до границы соседского участка (до забора соседей) было три метра. А сегодня – уже четыре метра.

– Что делать владельцу не сданного в эксплуатацию здания, если его дом стоит на расстоянии менее четырех метров от соседской земли?

– Тут выход только один: идти к соседу и просить у него письменно подтвердить, что он не против такого нарушения. Но если сосед против, то владелец дома попадает в ловушку, которую сам для себя создал: ему придется сносить дом, потому что такой дом мы в эксплуатацию не примем.

– Допустим, когда владелец не сданного в эксплуатацию дома получал разрешение на строительство и утверждал проект, законное расстояние от дома до границы соседей составляло три метра. А сейчас минимум четыре метра. Надо ли и в этом случае просить согласия у соседа на трехметровое расстояние?

– Если дом построен без нарушений, без отступления от утвержденного ранее проекта, то при принятии дома в эксплуатацию мы будем ориентироваться на те нормы закона, которые действовали при утверждении проекта. Но если дом построен с отступлениями от проекта, то эти отступления надо узаконить, а также заручиться согласием от соседа. 

Замечу, что в настоящее время закон обязывает согласовывать с соседями даже расстояние от вашего канализационного колодца до границы соседской земли. Раньше такого требования не было. Поэтому, если дом был построен с нарушениями, то их надо исправить (или сделать изменения к предыдущему проекту), а также получить согласие соседа на то, что вблизи его участка находится канализационный колодец. Без этого дом не будет принят в эксплуатацию. Заверения владельца дома, что он уже десяток лет так живет и сосед ни разу не выразил возражений по поводу близости канализационного колодца, в расчет приниматься не будут.

– Какое минимально разрешенное расстояние от канализационного колодца до границы соседской земли?

– Три метра от края канализационного кольца.

Вопрос о веранде

– Представим ситуацию: в 1980-е годы человек начал строить дом по утвержденному проекту. Во время строительства он решил пристроить к дому веранду, которой в проекте не было. Но во всем остальном дом в точности соответствует проекту. Сможет ли он сдать дом в эксплуатацию?

– Нет. Сначала ему надо легализовать веранду, то есть сделать изменения в проекте, и только потом сдать дом в эксплуатацию.

– А если веранда будет построена уже после сдачи дома в эксплуатацию, ее придется легализовать?

– Конечно, придется, так как мы, в числе прочего, контролируем дома, уже сданные в эксплуатацию. Веранда означает увеличение площади, а значит, и увеличение налога на недвижимость. 

«А мансарду я решил не строить!»

– Обратная ситуация. В согласованном проекте дома значилась большая мансарда. Но во время строительства владелец дома решил, что мансарда ему не нужна и построил дом без нее. Можно ли такой дом сдать в эксплуатацию?

– Конечно, но только после изменения проекта дома, исключив из него мансарду. Замечу, что для владельца дома изменение проекта тоже выгодно, так как отсутствие мансарды означает меньший размер налога на недвижимость.

– Наш читатель давным-давно решил построить двухэтажный дом в расчете, что там будут жить и его дети с внуками. Но дети уехали за рубеж и читатель построил одноэтажный дом. В нем все точь-в-точь как в утвержденном проекте, но нет второго этажа. Вы примете такой дом в эксплуатацию?

– Не примем до тех пор, пока он не сделает изменения в проекте дома. Но новое разрешение на строительство ему получать не надо. 

• Самое важное!Максимальный срок выполнения строительных работ составляет восемь лет с момента получения отметки в разрешении на строительство.
• Правила распространяются на все объекты строительства по всей Латвии – особняки, хозяйственные постройки или садовые домики, – на которые выдано разрешение на строительство до 1 октября 2014 года и в которых не указан максимальный срок выполнения строительных работ.
• Если проект или разрешение на строительство не сохранились, то владельцу необходимо проверить, был ли план согласован со строительным управлением и получено ли разрешение на строительство.
• Если здание построено давно, его техническое состояние необходимо оценить: этим занимаются дипломированные специалисты (инженер-строитель или архитектор).
• При невозможности ввести здание в эксплуатацию до 1 октября 2022 года строительными нормами предусмотрено продление срока действия разрешения. Но в этом случае собственник должен платить повышенный налог на недвижимость в размере 3% от кадастровой стоимости недвижимости.

Внутренней отделки нет, но жить можно!

– Разрешено ли сдавать в эксплуатацию дом, в котором нет внутренней отделки и дверей между комнатами?

– Чтобы жилой дом приняли в эксплуатацию, в нем должны быть закончены общие строительные работы. Это означает, что должен стоять каркас дома, должна быть сделана крыша, водосточные трубы и оформлены все четыре фасада. Все виды обязательных коммуникаций: отопление, электричество, канализация должны быть не только подведены к дому, но и введены в него. Кроме того, в доме должна быть закончена отделка кухни, как минимум одной жилой комнаты и одного санузла.

Если говорить о благоустройстве территории (это тоже принимается во внимание при сдаче дома в эксплуатацию), то на территории со стороны улицы не должно лежать ни строительного мусора, ни какого-то другого. Другими словами, территория должна быть настолько благоустроена, чтобы женщина в туфлях на каблуках могла со стороны улицы зайти в дом.

– Можно ли сдать дом в эксплуатацию, в котором нет отопления? Владелец дома говорит, что газовый котел установит поздней осенью, а дом в эксплуатацию просит принять уже сейчас – в мае...

– Такой дом в эксплуатацию мы не примем. Все коммуникации к дому должны быть подведены и функционировать.

Срок разрешения на строительство

– Если разрешение на строительство было выдано 20 лет назад и срок этого разрешения истек, нужно ли получать новое разрешение перед тем, кто сдать дом в эксплуатацию?

– Если дом был построен в соответствии с проектом, то новое разрешение до октября 2022 года получать не надо. А значит, дом может быть принят в эксплуатацию.

– Наш читатель рассказал, что его дом начал строить отец, он же получил разрешение на строительство и оформил проект дома. После смерти отца наш читатель стал владельцем дома и достроил его. Ждут ли его какие-то проблемы со сдачей дома в эксплуатацию?

– Нет. Но вашему читателю необходимо переоформить разрешение на строительство на себя, как на нового владельца здания. При смене владельца номер разрешения на строительство не меняется. Даже если у дома поменялся владелец, дом можно сдать в эксплуатацию на основании тех документов, которые получил отец вашего читателя.

«Я в этом доме не живу!»

– Если владелец дома не живет в нем, его все равно надо сдать в эксплуатацию?

–  Конечно. Ну или он будет платить повышенный налог до момента сдачи дома в эксплуатацию.

– Что делать, если человек не может достроить дом и сдать его в эксплуатацию из-за отсутствия финансов?

– Отсутствие средств для завершения строительства не освобождает его от обязательства сдать дом в эксплуатацию. Поэтому его ждет повышенный налог на имущество.

– Другая ситуация. Человек купил землю, но ничего на ней так и не построил, несмотря на наличие утвержденного проекта и  разрешения на строительство. Есть ли у него обязанность сдавать дом (которого, по сути, нет) в эксплуатацию?

– Если человек купил землю, то у него нет обязательства что-то на ней строить, и, соответственно, сдавать постройку в эксплуатацию. Его обязанность – содержать участок в порядке. Но если был сделан первый шаг к строительству, например, залит фундамент или поставлены сваи, то он обязан сдать дом в эксплуатацию в определенный законом срок.

И третий вариант. Если владелец получил разрешение на строительство, но передумал строить дом, то ему надо заявить о своем решении в Стройуправу, и мы аннулируем разрешение на строительство.

Построил дом без разрешения

– Что ждет владельца дома, который его построил без разрешения на строительство и проекта?

– Без этих документов он не сможет сдать дом в эксплуатацию. Но если дом построен таким образом, что его можно легализовать, значит, дом не придется сносить. Легализовать – означает получить разрешение на строительство и оформить проект дома в соответствии с законодательством 2022 года.

– Получит ли владелец дома штраф за незаконное строительство?

– Безусловно! На него сначала будет заведено административное дело и назначен штраф, а затем будет решен вопрос о выдаче разрешения на строительство и согласование проектной документации.

Однако, если незаконное строительство начал один владелец, а закончил другой (например, начал отец, закончил его сын), то нового хозяина здания мы не станем штрафовать. Но для того, чтобы сдать дом в эксплуатацию, ему придется оформить все необходимые документы.

– Если человек только в прошлом месяце купил дом, который не был сдан в эксплуатацию, должен ли он его сдать в эксплуатацию к октябрю 2022 года?

– Если разрешение на строительство прежний хозяин получил до 2014 года, то новый владелец дома должен сдать дом в эксплуатацию до 1 октября этого года.

Другие вопросы

– Сколько на территории Елгавского самоуправления домов, не сданных в эксплуатацию?

– У нас их достаточно много – порядка 250 домов.

– Наблюдает ли ваше самоуправление активность местных жителей, что они сейчас срочно достраивают свои дома и сдают их в к эксплуатацию?

– Да, активность присутствует, сейчас каждую неделю владельцы пяти-семи домов сдают их в эксплуатацию. Для сравнения: в прошлом году владельцы только двух-трех домов в месяц подавали документы на сдачу дома в эксплуатацию.

Я считаю, что в такой активности есть заслуга нашего самоуправления, потому что мы трижды публиковали в местной газете статьи с призывом сдать дом в эксплуатацию. Мы еще в прошлом году начали объяснять жителям причины необходимости привести все документы в порядок.

А еще мы подготовили список необходимых документов, которые необходимо предъявить при сдаче дома в эксплуатацию. После запроса от жителей мы высылаем этот список им на электронную почту. Бесплатно, разумеется!

– Каким образом вы узнаете о домах, которые не сданы в эксплуатацию?

– У нас есть список участков, на которых имеются дома, не сданных в эксплуатацию. Кроме того, дважды в неделю мы проводим обследование города, фиксируем состояние новостроек или домов после реконструкции и выясняем, сдан дом в эксплуатацию или нет. По приезде в офис каждый инспектор должен составить отчет о проверке и составить список домов, не сданных в эксплуатацию.

– Что говорят ваши данные: не сданные дома в эксплуатацию – это в основном садовые домики (дачи) или жилые дома для постоянного места жительства?

– Половина на половину.

– Какие расходы ждут человека, который решил сдать дом в эксплуатацию?

– У нас сдача дома в эксплуатацию – услуга бесплатная, как в других самоуправлениях, я не знаю.

– Можно ли к вам прийти и узнать, какие документы следует предъявить при сдаче дома в эксплуатацию?

– Конечно, начиная с 4 апреля мы принимаем посетителей.

Пора достраивать! - МК-Латвия (mklat.lv)